Сертификация зданий по стандартам LEED и BREEAM в России

Для того чтобы разобраться в отличиях между стандартами сертификации, доступными в РФ, узнать о сроках и стоимости процесса, понять, каким образом учитываются локальные стандарты, нормы и правила проектирования и строительства, мы решили взять интервью у Ксении Агаповой, аккредитованного специалиста в области сертификации по LEED и BREEAM.

– Какие преимущества дает сертификация по зеленым стандартам?

– Преимущества получают все участники строительного процесса – девелоперы, инвесторы, проектировщики, подрядчики и, несомненно, конечные пользователи здания и их работодатели.

Для каждой категории преимущества свои. Для арендатора это возможность создать более комфортную среду для сотрудников, увеличить производительность труда, сэкономить на эксплуатационных расходах, укрепить репутацию на рынке и внести вклад в корпоративную социальную отчетность.

Девелопер получает маркетинговое преимущество на рынке, возможность быстрее сдать (продать) здания, повысить ставку капитализации, привлечь дополнительное финансирование, обеспечить зданию стабильный и платежеспособный поток арендаторов.

Инвестор прежде всего снижает риски морального устаревания актива, повышения цен на энергоресурсы и улучшает корпоративный имидж.

Для архитекторов, проектировщиков, инженеров и подрядчиков участие в проекте, сертифицируемом по международным стандартам, – это независимое международное подтверждение их компетенции, качества проектных решений и дополнительное конкурентное преимущество.

Для государства стандарты экологического строительства являются рычагом по внедрению инновационных технологий и поддержкой реализации природоохранного законодательства, а также рыночным механизмом по улучшению качества окружающей среды.

– Какие стандарты пользуются спросом в РФ, есть ли проекты, сертифицированные по DGNB, HQE и прочим системам?

– В России нога в ногу идут LEED и BREEAM, но BREEAM с небольшим опережением (всего два объекта нового строительства были сертифицированы по LEED в России). Связано такое положение с гибкостью стандарта и адаптивностью к местным нормам и практикам строительства. Следующим по популярности является DGNB, а вот о прочих стандартах пока ничего не слышно. Это не удивительно – по всему миру выделяют только два международных стандарта – BREEAM и LEED. Национальные стандарты бывают успешными только в некоторых случаях (Австралия – Green Star, ОАЭ – Estidama), т. к. зависят от значительной государственной поддержки.

В России разработаны национальные стандарты ГОСТ Р 54964–2012 «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости», СТО НОСТРОЙ 2.35.4–2011 «“Зеленое строительство”. Здания жилые и общественные. Рейтинговая система оценки устойчивости среды обитания» и СТО НОСТРОЙ 2.35.68–2012 «“Зеленое строительство”. Здания жилые и общественные. Учет региональных особенностей в рейтинговой системе оценки устойчивости среды обитания». Данные стандарты включают основные положения LEED, BREEAM, российских ГОСТов, СНиПов и даже учитывают региональные особенности климата и энергетической структуры места возведения объекта, но, как уже было сказано выше, успех этих стандартов будет во многом зависеть именно от уровня государственной поддержки.

– Сертификат BREEAM печатается в книжном формате, а LEED– в альбомном. BREEAM и LEED – это как два разных языка, которые говорят об одном и том же. Различия стандартов напрямую проистекают из истории их создания. BREEAM был первым стандартом оценки экологичности недвижимости. Разработан в 1990 году некоммерческим исследовательским институтом в области инноваций в строительстве BRE Global. В 1998 году стандарт был адаптирован американской ассоциацией участников строительного рынка – USGBC.

Отсюда и все различия. LEED – стандарт больше коммерческий, сфокусированный на энерговодопотреблении. BREEAM – стандарт научный, направленный на широкий спектр экологических проблем.

Еще одно важное отличие – это уровень минимальных требований. В LEED они достаточно жесткие, и здания на базовом уровне LEED легко сравнивать между собой. BREEAM – система гибкая: два разных здания, получивших сертификат BREEAM, могут существенно отличаться по набору экологических параметров.

При сертификации по BREEAM роль оценщика (аккредитованного специалиста) жестко регламентирована, а в случае с сертификацией по LEED его роль сводится к консалтингу и управлению процессом сертификации. Кроме того, LEED жестко регламентирует применение американских стандартов, а также систем сертификации материалов, чего нельзя сказать о BREEAM, который принимает локальные стандарты.

– Как заказчику правильно выбрать стандарт и схему сертификации?

– Прежде всего, нужно обозначить стадию проекта – на более поздних этапах (после начала строительных работ) внедрение LEED практически невозможно. Затем важно определить состав и понять компетенцию команды проектировщиков – если проектировщики не владеют английским, то внедрять в проект американские стандарты проектирования ASHRAE будет довольно сложно.

Для выбора стандарта и схемы сертификации рекомендуется проводить подробный анализ проекта в каждом конкретном случае. Только так можно понять, что будет наиболее целесообразно и применимо для данного конкретного проекта.

– Сколько времени занимает процесс сертификации?

– Процесс сертификации напрямую зависит от уровня контроля строительного проекта заказчиком. Сертификация идет в два этапа: проектирование и строительство. Объект не считается сертифицированным до того момента, как подготовлен отчет о сертификации на этапе завершенного строительства (ввод в эксплуатацию). Поэтому сроки сертификации жестко привязаны к срокам строительства. Кроме того, понадобится около двух месяцев на сбор документации, две недели на подготовку отчета и около одного месяца на независимую экспертную оценку сертифицирующим органом BRE Global (для BREEAM) или GBCI (для LEED).

– Какова стоимость сертификации (стоимость официальной процедуры – платежи в USGBC/BRE Global, оплата услуг оценщика, стоимость увеличения строительства из-за требований стандартов)?

– Для каждого конкретного проекта стоимость определяется отдельно. Платежи в сертифицирующую организацию составляют около 5 000–10 000 долл. США. Стоимость услуг оценщика сильно зависит от объема работ (рейтинг проекта, его размер, техническая сложность).

Удорожание строительства просчитать довольно сложно. Не всегда понятно, что является базовой линией для такого удорожания и какие решения так или иначе стали бы частью проекта вне зависимости от сертификации.

На этапе становления сертификации в России эта стоимость довольно высока. В будущем, с наработкой опыта, сертификация станет более доступной.

– К чему должен быть готов заказчик сертификации, какие ключевые моменты нужно учесть на самом начальном этапе?

– Во-первых, для успешного прохождения сертификации рекомендуется приглашать оценщика (консультанта) на самом начальном этапе разработки проекта, например на стадии эскизного проектирования.

Во-вторых, нужно понимать, что сертификация и ее результат – это не обязанность оценщика или консультанта, а работа всех участников строительного процесса. И проектировщиков, и самого заказчика, и подрядчиков, и даже будущих арендаторов.

В-третьих, то, о чем всегда забывают, и то, что является ключом успешных проектов и причиной провала всех остальных, – лидерство самого заказчика в процессе сертификации. Заказчик должен взять на себя роль лидера, подтвердить свое серьезное намерение и подход к процессу и донести важность поставленных задач до остальных участников проекта. И, конечно, он должен понимать, что сертификация – процесс затратный с финансовой и организационной точек зрения. В награду за это команды, прошедшие сертификацию, именуются лидерами рынка и задают тренды.

Например, в 2013 годы два объекта, сертифицированные по BREEAM, стали победителями CRE Awards – индустриальный парк «Южные Врата» и бизнес-центр Lighthouse.

– Почему некоторые заказчики LEED выбирают конфиденциальную схему?

– Потому что есть риск провалиться или не все хотят, чтобы об этом узнали.

– Возможна ли конфиденциальная схема по BREEAM?

– Регистрация проектов является конфиденциальной по BREEAM. Более жесткие степени конфиденциальности тоже доступны. Но тогда сертификация частично теряет смысл, ведь публичное признание статуса объекта является одной из целей сертификации. Поэтому все «конфиденциально» сертифицированные проекты вызывают у меня определенные подозрения.

– Почему некоторые из проектов, заявленных на сертификацию, не доходят до финальной стадии оценки?

– На мой взгляд, причина номер один – это отсутствие грамотной системы менеджмента в строительном процессе в целом. Заказчики не контролируют подрядчиков (проектировщиков), начинают процесс слишком поздно и с завышенными амбициями. Часть проектов меняют коней на переправе. Так, например, бизнес-центр «Дукат Плейс III», зарегистрированный на сертификацию по LEED, в итоге сертифицировался по системе BREEAM.

– Как вы оцениваете перспективы рынка сертификации в РФ?

– Я считаю, что рынок имеет большой потенциал, и он будет расти, с возведением зданий высочайшего экологического уровня. Так, сейчас на рынке средняя оценка – «3» для сертифицированных проектов («Хорошо»/«Сертифицировано» по BREEAM и «Серебряный» по LEED). Как только появятся первые проекты на «5» – процесс перейдет на качественно новый уровень. Внедрение любых инноваций – саморазвивающийся процесс, здесь необходимо достичь критической массы.

При этом важно, чтобы сертификация не потеряла свой высокий статус и признание на международном уровне, именно это сейчас и ценится. Кроме того, доверие к локализированным схемам будет в целом ниже из-за культуры ведения бизнеса в России.

– Что, на ваш взгляд, сильнее формирует спрос на сертификацию – цены на энергоносители или законодательные акты?

– В США и Европе и то и другое формирует спрос примерно в равном соотношении.

В России основным фактором становятся будущие конкурентные преимущества объекта недвижимости с сертификатом и стремление доказать качество проекта – соревновательный момент, имидж.

Цены на энергоносители у нас субсидируются, государство пока на вопросы экологического строительства смотрит с осторожностью. Но и в других странах было то же самое. Вначале рынок внедрял добровольную сертификацию, а после достижения критической массы вмешивалось государство.

– Какие компании являются на сегодняшний день основными заказчиками сертификации?

– Потоки заказов в настоящее время распределяют между собой международные компании (или стремящиеся на международный рынок) и государственные заказчики. Если приглядеться, то причина одна – выглядеть не хуже других на международной арене.

Государственный заказчик проводит сертификацию в основном для масштабных проектов международного уровня – Сочи‑2014, FIFA‑2018, «Сколково». И это становится катализатором процесса перехода к зеленому строительству в России, создает целый рынок услуг, способствует появлению инновационных строительных материалов и технологий.

– На какие стандарты проектирования и строительства опираются LEED и BREEAM и как это соотносится с необходимостью соблюдения СНиПов, ГОСТов, СП и прочих норм в РФ?

– LEED опирается на американские стандарты ASTM, ASHRAE. BREEAM – на Еврокоды, британские стандарты и локальные нормы.

В целом системы сертификации LEED и BREEAM при проектировании и строительстве требуют превышения базовых норм, поэтому противоречий, как правило, не возникает. А в некоторых случаях наши стандарты строже международных и многие критерии достигаются автоматически.

В качестве примера можно привести сравнение показателей минимального расхода наружного воздуха на одного человека для общественных зданий административного назначения.

Согласно СП 60.13330.2012 минимальный расход воздуха на одного человека для помещений без естественного проветривания составляет 60 м3/ч.

При этом американский стандарт ASHRAE определяет минимальный расход воздуха на одного человека на уровне 8,5 л/с, что соответствует значению 30,6 м3/ч. Таким образом, соблюдая требования СП, проектировщик сразу превышает базовые значения системы LEED почти на 100 % и добавляет один балл проекту за увеличение расхода наружного воздуха. Но не стоит забывать о том, что, увеличивая расход воздуха, мы повышаем и энергозатраты на его транспортировку и подогрев (охлаждение), а это влияет на общее энергопотребление здания.

– Какие еще сложности возникают при строительстве в РФ объектов, проходящих сертификацию по LEED и BREEAM?

– Все сложности, которые возникают сейчас, характерны для начального этапа внедрения практик зеленого строительства на рынок и связаны в основном с отсутствием необходимого опыта у участников строительного процесса.

Например, для сравнения показателей энергопотребления проекта с минимально допустимыми базовыми значениями LEED и BREEAM необходимо создать компьютерную модель здания в одной из специализированных и аккредитованных программ, предназначенных для расчета энергопотребления. Отечественные специалисты, за редким исключением, не имеют подобного опыта.

Другой пример – это производители строительных материалов и оборудования. При оценке проекта необходимо предоставить информацию об использованных материалах: воздействии на окружающую среду при их производстве, использовании, утилизации, а также возможности их переработки и вторичного использования. В Европе и США практически все производители имеют «Экологическую декларацию» (Environmental Declaration) для каждого вида продукта, где отражены все необходимые данные. В России, к сожалению, собрать такую информацию гораздо сложнее. Только немногие из производителей начинают работу над созданием подобных деклараций.

Беседу провел Владимир Устинов, редактор журнала «Здания высоких технологий»
(Санкт-Петербург и Северо-Западный федеральный округ). ●

Сертификация зданий по стандартам LEED и BREEAM в России

Ксения Агапова