BREEAM «В Использовании»

FAQ: BREEAM “In use” 

Features of certification of buildings in use. Answers to frequently asked questions

Ksenia Agapova

To solve the problem of optimizing the efficiency of existing commercial buildings, special standards have been developed - BREEAM In-Use and LEED O & M. This article will focus more on the standard BREEAM In-Use.

Для решения проблемы оптимизации эффективности существующих коммерческих зданий разработаны специальные стандарты – BREEAM In-Use и LEED O&M. В данной статье остановимся подробнее на стандарте BREEAM In-Use.

Не секрет, что объем новых зданий, вводимых в эксплуатацию, составляет лишь 1–2 % от всего объема рынка недвижимости как в коммерческом, так и в жилом секторах. Получается, что за перерасход энергетических и прочих ресурсов, а также за негативное воздействие на экологию, отвечают оставшиеся 98 % эксплуатируемых зданий. Поэтому именно модернизация уже эксплуатируемых зданий позволяет достичь ощутимых результатов в области снижения водо- и энергопотребления.

Парадокс заключается в том, что сделать какие-либо усовершенствования с этими 98 % зданий очень сложно – предел реальных возможностей ограничивается планированием капитальных ремонтов и правильной эксплуатацией.

Тем не менее, проблему оптимизации эффективности существующих зданий нужно как-то решать. В связи с этим организации BRE Global и USGBC разработали специальные стандарты для эксплуатируемых коммерческих зданий – BREEAM In-Use и LEED O&M.

Чем отличаются версии стандартов для эксплуатируемых зданий?

Все версии стандартов для эксплуатируемых зданий оценивают не только само здание, но и процесс эксплуатации. Так в BREEAM In-Use существует три категории оценки:

Part 1 Asset – оценка технического состояния здания,

Asset - техническое состояние - Состояние инженерных систем, удобство объекта, транспортная доступность, системы управления загрязнением, энергоэффективность

Part 2 Building Management – оценка практик эксплуатации здания,

Building Management - эксплуатация Проактивный подход к техническому обслуживанию, экологические политики управления активом, практика энергоменеджмента, работа с арендаторами, актуальное водо и энергопотребление

Part 3 Organization – оценка операционной деятельности компании, которая это здание занимает (арендатора).

Organization - операционные практики Политика сокращения выброса СО 2 от операционной деятельности, работа с поставщиками и пр.

Оценка по всем трем категориям может проводиться независимо друг от друга, что дает девелоперам возможность достигать улучшений в отдельных областях. Очень важно понимать, что оценки в категориях Asset и Building Management очень сильно отличаются: нельзя сравнивать здания, получившие рейтинг, например Good, по категориям Asset и Building Management.

Интересный факт: большинство зданий, как правило, без особых сложностей достигают уровня BREEAM In-Use Good по категории Asset, однако практически нет объектов, получивших такой рейтинг по категории Building Management без внедрения дополнительных мер.

В чем различие системы критериев оценки для новых и уже существующих зданий?

При оценке технического состояния здания, а также при сравнении зданий, сертифицированных по разным системам, важно понимать различия системы критериев оценки для зданий новой постройки и уже существующих. Дело в том, что для зданий нового строительства по стандарту BREEAM NC существует гораздо меньшее количество отдельных критериев оценки. Кроме того эти критерии являются более детализированными и для достижения соответствия необходимо на 100 % выполнить все требования.

Бизнес-центр Японский дом

Для существующих зданий, сертифицируемых по BREEAM In-Use, количество критериев оценки значительно больше, чем для новых зданий. Эти критерии структурированы в виде опросника (около 200 вопросов), который позволяет получить баллы даже за частичную реализацию критерия. Например, если оценивать энергоэффективность освещения, то для BREEAM NC достижение соответствия требуется для 100 % всех систем освещения, а для BREEAM In-Use рейтинг определяется на основе пропорции энергоэффективных ламп (LED, поколение Т5).

Для нового строительства сертификат выдается один раз и на весь жизненный цикл здания и подтверждает показатели эффективности здания на момент получения сертификата.

Для существующих зданий необходимо ежегодно подтверждать соответствие стандарту. Регулярное обновление сертификата BREEAM In-Use помогает удостовериться в том, что показатели эффективности здания не ухудшаются с течением времени, а также являются механизмом для регулярной модернизации. Многие здания, такие как бизнес-центры Японский дом или Белая Площадь (в Москве), пользуются этим механизмом, чтобы постепенно повышать качественные показатели эффективности эксплуатации объекта.

В остальном стандарт BREEAM In-Use придерживается основных принципов оценки по BREEAM – у него та же система:

экологических категорий – Управление, Здоровье и Благополучие, Энергоэффективность, Транспорт, Водоэффективность, Материалы, Отходы, Загрязение, Землепользование и Биоразнообразие,

рейтингов – Pass, Good, Very Good, Excellent, Outstanding.

Тем не менее, учитывая характер объектов оценки, в системе BREEAM In-Use вводится более низкая планка сертификации – Acceptable (более 10 % всех критериев), а также снижены планки оценки для рейтингов Pass и Good. Это говорит, в первую очередь, о том, что здания, соответствующие BREEAM In-Use Good и BREEAM NC Good – это совершенно разные объекты с точки зрения их экологических преимуществ. Так, например, в моей практике часто случалось, что объекты, не достигшие уровней Pass или Good на этапе нового строительства, получали сертификат BREEAM in-Use Good или даже Very Good. Все дело в том, что BREEAM In-Use рассчитан на здания более широкого диапазона, возведенные много лет назад в соответствие с нормами и правилами времен строительства.

Десять особенностей, способствующих получению зданием высоких рейтингов по BREEAM In-Use

1.  Наличие зоны для раздельного сбора и переработки отходов. Должна предполагаться сепарация и вывоз на переработку более 4‑х групп отходов.

2.  Энергоэффективное освещение. Если большинство ламп в здании – LED, здание не только потребляет меньше энергии, но и получит неплохие баллы по BREEAM In Use.

3.  Водосберегающая сантехника. Ее установка малозатратна и быстро окупается. Необходимо установить аэра-торы, снижающие расход до 2–5 л/мин., инсталляции настроить на экономный слив – 2 и 4 л.

4.  Экологическая политика эксплуатации здания. Данная политика регулирует процедуры обслуживания объекта, например, повышение энергоэффективности, снижение водопотребления или раздельный сбор отходов.

5.  Озеленение – клумбы, зеленые стены и кровли. Помогают не только создавать хорошую атмосферу и пространство, но и участвуют в обороте воды и энергии.

6.  Проточные кулеры для воды. Они снижают не только количество отходов из-за отсутствия пластиковых бутылок, но и объемы выбросов СО₂, которые могли бы возникнуть при обслуживании кулеров.

7.  Наличие датчиков движения, присутствия и интенсивности естественного освещения.

8. Удобная транспортная доступность. Наличие метро, нескольких автобусных маршрутов или вокзала не только повысит комфорт пользователей, но и снизит углеродный след от здания. К сожалению, данный показатель редко получается улучшить.

9.  Энергопотребление (тепловая и электрическая энергия) должно быть менее 300 кВт*ч/м² в год. Это среднее значение для современных зданий в Европе. В BREEAM In-Use количество баллов, в частности, начисляется, исходя из реальных показаний энергопотребления. Оформление энергопаспорта поможет заработать дополнительные баллы.

10.  Наличие приборов учета для различных потребителей – лифтов, освещения, вентиляционных установок и пр. Это позволяет на регулярной основе отслеживать показатели энергопотребления и стремиться к их улучшению.

Есть ли выгода для собственника здания от сертификации по BREEAM In-Use?

Сертификацию здания по стандарту BREEAM In-Use можно осуществить в любой момент, начиная с первого года после ввода здания в эксплуатацию, т. е. когда уже собраны операционные данные об энерго- и водопотреблении здания. Приведем примеры, когда применение данного стандарта несет максимальные преимущества для собственника здания.

Бизнес-центр Белая Площадь

Во‑первых, когда здание уже сертифицировано по системе BREEAM New Construction, но собственника не устраивает рейтинг здания или он хотел бы показать высокие эксплуатационные характеристики объекта.

Во‑вторых, если планируется провести капитальный ремонт или в здание заселяется новый арендатор, который будет занимать значительную площадь и сможет существенно повлиять на показатели эффективности. В данном случае проведение сертификации поможет выявить области, требующие улучшения, а также сравнить показатели здания с наилучшей мировой практикой.

В‑третьих, если здание готовится к продаже или поиску со-инвестора, предпродажная подготовка актива. Сертификация поможет улучшить имидж проекта, а отчеты об инспекции объекта могут стать хорошей базой для дальнейшего технического обследования актива. Существует целый пул инвесторов как российских, так и интернациональных, которые в рамках своих внутренних правил предписывают либо инвестировать только в сертифицированные активы, либо вкладываться в дальнейшую сертификацию.

В‑четвертых, если необходимо привлечь дополнительное внимание к активу, то сертификация здания до уровней Good или Very Good станет поводом для дополнительных релизов и статей.

В‑пятых, когда собственник здания выработал и применил экологическую политику и ему необходимо показать достижение определенных целевых показателей в области снижения воздействия на окружающую среду.

В‑шестых, когда ведется поиск новых арендаторов. Дело в том, что многие международные организации придерживаются корпоративной экологической политики и приветствуют работу в зеленых офисах. Тогда наличие сертификата не только влияет на их имидж, но повышает лояльность сотрудников.

Какие преимущества даёт сертификация?

В области эксплуатации зданий важным показателем эффективности является снижение тех или иных расходов. В процессе сертификации и внедрения зеленых технологий может быть снижены:

• плата за коммунальные услуги;
• затраты на «удержание» арендаторов;
• расходы на техническое обслуживание;
• затраты на устаревание актива;
• плата за возможные штрафы/ужесточение законодательства;
• расходы на страхование актива.

Основная доля «монетарных» преимуществ сертификации включает уменьшение расходов на коммунальные услуги и техническое обслуживание. Большая часть этой экономии достигается за счет внедрения мер по повышению энергоэффективности. Причем внедрение энергосберегающих мероприятий можно осуществлять поэтапно или в рамках проведения капитального ремонта.

Мои клиенты за 3 года для здания площадью 12 500 м² добились экономии около 100 кВт•ч за счет использования комплекса мер: более энергоэффективного освещения, внедрения средств автоматизации и управления, осуществлению раздельного учета энергопотребления, а также благодаря замене чиллеров на более современные и эффективные. В денежном выражении это означает экономию бюджета в размере около 6,5 млн в год.

Что касается технического обслуживания – сертификация позволяет внедрять так называемый «проактивный подход», основанный на предупреждающем обслуживании. Такая практика снижает вероятность поломок и внештатных ситуаций, а также излишний расход ресурсов, связанный с неправильными режимами эксплуатации систем.

Важно отметить, что сертификация помогает по новому, с точки зрения наилучшего международного опыта, взглянуть на процедуры эксплуатации здания и заполнить разрыв между «у нас и так все хорошо» и «реальными возможностями». Если какая-либо система регулярно не развивается, она начинает деградировать. В этом вопросе система эксплуатации и обслуживания здания не исключение. Сравнение с лучшими практиками и поиск разрывов позволяют сформировать четкое видение стратегии внедрения улучшений.

Как проходит сертификация BREEAM In-Use?

Сертификация BREEAM In-Use гораздо менее капиталоемкая и энергозатратная, чем BREEAM NC. Связано это, прежде всего, с тем, что сертифицируется/оценивается уже существующая ситуация и только в 50 % случаев клиенты планируют улучшение показателей эффективности. Процесс сертификации может занимать от 1 до 6 месяцев в зависимости от скорости предоставления заказчиком подтверждающих документов и готовности объекта к сертификации.

На первом этапе оценки проходит первоначальный аудит документации, а также инспекция актива. Затем, на основе первичного анализа предсказывается рейтинг объекта, а также определяются рекомендации по его улучшению. После внедрения мер аудитор готовит доказательную базу вместе с заказчиком и на основе которой пишется заключение в сертифицирующий орган. На заключительном этапе, если все успешно, выдается сертификат.

Сколько будет стоить сертификация?

Стоимость сертификации для эксплуатируемых зданий значительно дешевле по сравнению с аналогичными процедурами для строящихся и проектируемых зданий. Связано это с процессом сертификации, который в первом случае значительно упрощается, а также с ограниченными возможностями по улучшению старых зданий без существенных капиталовложений, на которые, как правило, готовы единичные собственники.

Так, если сертификация строящегося здания обходится в 30–100 тыс. долл. США и более, то стоимость сертификации существующих зданий обойдется всего лишь в 10–20 тыс. долл. США.