Omega Tower сертификация по BREEAM in USE
Игорь РеуновРеспублика Беларусь всегда притягивала внимание российских специалистов: в стране активно внедряется большое количество инновационных проектов в различных отраслях экономики. Здание Omega Tower сертифицировано по системе BREEAM in USE компанией ООО «Геоэкология Инжиниринг» (Москва, Россия).
При выполнении данного проекта ООО «Геоэкология Инжиниринг» опиралась на полученный ранее опыт в данной области – компанией уже были сертифицированы по BREEAM in USE московские объекты – деловой центр «Романов Двор» и центральный офис компании Oriflame.
Прежде чем поделиться опытом сертификации белорусского здания Omega Tower, расскажем коротко о самом стандарте BREEAM in USE и той пользе, которую он может принести управляющим компаниям, собственникам и арендаторам.
Особенностью стандарта BREEAM in USE (входящего в семейство стандартов BREEAM) является возможность оценки существующих зданий и сооружений, не являющихся жилыми. Поэтому, если необходимо узнать, как оптимизировать стадион, школу, административное или офисное здание, торгово‑развлекательный центр или другой объект, используйте стандарт BREEAM in USE – он обеспечит отличную, независимую оценку и поможет составить путь к улучшениям.
Анонсированный в 2008 году BREEAM in USE к настоящему времени значительно обновлен. Теперь это онлайн система, разделенная на клиентскую зону и зону аудитора. Именно клиент становится движущей силой в измерении эффективности своего сооружения.
Сильной стороной стандарта BREEAM in USE является деление на три части.
Первая часть – Рейтинг сооружения (Part 1 Asset Performance). Базируется на оценке физических характеристик сооружения: площадь светопрозрачных конструкций (влияет на доступность дневного света и энергосбережение), уровень освещённости, возможность регулирования температуры и подачи воздуха, используемые бойлеры, чиллеры, вентмашины и их эффективность, транспортная доступность, потребление воды, инфраструктура управления отходами, использование земли, загрязнение и т. п.
Чаще всего первая часть выбирается собственником сооружения, так как его прямым интересом является улучшение характеристик сооружения, приводящее к экономии ресурсов.
Вторая часть – Управление зданием (Part 2 Building management). В основном касается управления зданием на базе оценки подходов управляющей компании: к документированию процедур, обучению, формированию и внедрению политик, проведению замеров, предоставлению комфортной среды для пользователей (уровни подачи свежего воздуха, мониторинг СО2, NOx), контролю содержания летучей органики в воздухе, акустической оценке, борьбе с легионеллезом, управлению энергоэффективностью и потреблением воды, а также материалами, ландшафтом, загрязнением и др.
Этот раздел интересен как управляющим компаниям, стремящимся предоставлять свои услуги на высоком качественном уровне, так и собственникам сооружений, желающим получить максимальную эффективность от управления своими активами.
Третья часть – Управление арендаторами (Part 3 Occupier Management). В большей степени развивает вопросы второй части, поэтому возможна только совместная сертификация третьей и второй частей (при этом вторая часть может быть сертифицирована отдельно). Единственное сооружение в СНГ, получившее все три части стандарта BREEAM in USE – деловой центр в Москве «Романов Двор I». Наличие разделения на три части делает BREEAM in USE более привлекательным относительно основного конкурента LEED O+M v.4, где все аспекты оценки сведены воедино.
Как и для остальных стандартов семейства BREEAM, BREEAM in USE предполагает присвоение рейтинга. Рейтинг складывается из процентов, набранных в ходе оценки критериев, сведённых в секции стандарта. Чем вы успешнее в обозначенных разделах стандарта, тем на больший рейтинг может претендовать здание.
Здание Omega Tower расположено в Минске, но не в центральной части города. Однако это никак не влияет на транспортную составляющую и не снижает удобств, поскольку в шаговой доступности есть станция метрополитена «Михалово», где поезда курсируют каждые пять минут.
 |
| Удобная транспортная доступность |
Офисный центр имеет большую долю наружного остекления, что позитивно влияет на комфорт пользователей – много естественного света, но, как правило, снижает энергосбережение. Однако, в случае с Omega Tower это не так: профильная система выполнена одним из мировых лидеров и обеспечивает высокие показатели в сбережении энергии.
Здание окружено зелёными насаждениями, где предусмотрены места для обитания птиц (скворечники). Несмотря на выдающиеся показатели по одним аспектам, другие требуют доработки и улучшения. Постоянное улучшение показателей объектов – в этом суть BREEAM in USE. Поэтому и Omega Tower сможет стать еще эффективнее, в том числе в разрезе рейтинга по стандарту, при условии приложения дополнительных усилий. Рассмотрим, как здание обеспечивает высокую эффективность, и что может быть сделано по BREEAM in USE, ознакомившись с экологическими разделами стандарта.
|
|
| Отличная доступность естественного освещения |
Раздел «Здоровье и благополучие»
Комфорт пользователей обеспечен отличной доступностью дневного света и предусмотренным затенением рабочего пространства чтобы избежать бликов. Температурный комфорт пользователи сооружения могут создавать открыванием окон и соответствующей настройкой термостатов, а также использованием фанкойлов. Пользователи здания снабжаются безопасной питьевой водой проточными кулерами‑пурифайерами, кулерами обычной конструкции и кухонными кранами, оснащёнными фильтрами. В здании предусмотрены прекрасно оборудованные зоны отдыха и демократичный ресторан на первом этаже.
|
|
| Зоны отдыха в офисном центре прекрасно оборудованы |
По разделу Health& Wellbeing сооружение получило 42,42 %. Этот результат может быть улучшен, если собственник:
|
Система кондиционирования с вариативным потоком |
|
Температура в помещениях регулируется при помощи фанкойлов и термостатов |
Раздел «Энергия»
Здание обладает эффективной системой кондиционирования, с вариативным потоком (VRF). Сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций самое высокое среди всех, ранее обследованных и сертифицированных нами зданий. КПД бойлера на уровне средних параметров эффективности – это один из аспектов, немного снизивших рейтинг.
Использование газа, широкое применение датчиков присутствия в совокупности со светодиодными светильниками, эффективные двигатели вентмашин и использование регулируемых приводов, эффективная система кондиционирования позволили выйти сооружению на высокий уровень признания в секции Energy и получить 58,47 %, что является отличным показателем.
Выданные нами рекомендации достаточно дорогостоящие и должны быть приняты, в случае если собственник желает значительно снизить энергопотребление и готов к окупаемости в 3–5 лет для первой группы рекомендаций и 7–10 лет для второй группы.
 |
|
Помещение бойлерной |
Раздел «Транспорт»
Раздел внёс ощутимый вклад в рейтинг сооружения за счет наличия станции метро в шаговой доступности и дополнительных удобств – банкомата и кафе в сооружении. Секция Transport закрыта на 77,78 %. Это огромное везение, без такой прекрасной транспортной инфраструктуры невозможно было бы достичь рейтинга Very Good.
Собственнику были даны рекомендации по улучшению составляющей безопасности пешеходов и велосипедистов, что позволит повысить рейтинг в будущем году.
 |
|
Парковка перед зданием Omega Tower |
Раздел «Вода»
Сооружение использует эффективные: краны рукомойников; посудомоечные и стиральные машины; унитазы; поэтажные счетчики учёта воды. Не смотря на впечатляющий список эффективных систем, заказчику были рекомендованы к установке:
• система контроля протечек;
• система, блокирующая подачу воды в помещения без пользователей;
• установка эффективных душевых;
• регулировка уровня смыва писсуаров.
 |
|
Безопасная питьевая вода поступает через проточные кулеры-пурифайеры, обычные кулеры и кухонные краны, обеспеченные фильтрами |
Рекомендованные мероприятия и системы могут окупиться за 1–2 года и позволят сэкономить в ближайшие 5 лет более 1 500 000 руб., а также значительно повысить рейтинг BREEAM. Раздел WATER закрыт только на 42,50 %. Именно это направление является самым перспективным для улучшения в Omega Tower.
Здание обладает следующими особенностями: автоматической системой пожаротушения и оповещения о пожаре; охранными постами, работающими 7 дней в неделю по 24 часа. Все помещения легко адаптируются под нужды пользователей. В результате уровень выполнения требований раздела Materials составил 80,77 %.
 |
|
Здание оснащено системами безопасности и контроля |
Раздел «Отходы»
Omega Tower обладает одной из самых развернутых систем управления отходами, среди тех, что были оценены нами. Вклад в рейтинг за счёт управления отходами закрыто на 100 %.
Наличие зелёных насаждений, а также скворечников, коробок для летучих мышей и ульев на сооружении позволило получить признание секции Land Use & Ecology. Раздел закрыт на 50 %, клиенту были выданы рекомендации по улучшению.
Для борьбы с загрязнением окружающей среды сооружение обладает следующими системами: нефтеловки и жироловки; эффективные хладагенты; система контроля протечек хладагента. Раздел Pollution оказался самым слабым – получено лишь 27,27 %. Это общая ситуация для большинства объектов, где мы работали. В BREEAM in USE по разделу Pollution выдвигаются требования даже более жесткие чем в BREEAM New Construction (новые объекты).
По данному разделу оценщиком были выданы рекомендации по улучшению, которые, при условии их выполнения, могут повысить рейтинг сооружения при ресертификации.
 |
|
Зелёные насаждения оживляют прилегающую к зданию территорию |
Выводы
Итак, на примере здания Omega Tower, расположенного в республике Беларусь, показано, что даже современный строительный объект обладает слабыми сторонами, которые можно и нужно улучшать для повышения эффективности в жизненном цикле здания. Стандарт BREEAM in USE был создан Bre Global как раз для возможности измерить эффективность здания и наметить путь к улучшениям.
Отметим, что все рекомендации, выдаваемые оценщиком должны окупаться в 3–5‑летнем цикле. Именно в этом состоит основная логика стандарта BREEAM, рассчитанная на непрерывное улучшение объекта. Выполнение капитальных улучшений со сроком окупаемости 7–10 лет, которые рекомендуются аудитором, всегда остаются на усмотрение собственника. Используя BREEAM in USE можно на ином уровне управлять вашими активами, добиться энерго- и ресурсосбережения, оптимизировать подходы управляющей компании, выявить слабые стороны объектов и наметить пути по достижению оптимальных параметров. Делайте ваши объекты уникальными, BREEAM in USE – отличный путь к этому. ●
ОБ АВТОРЕ
Игорь Реунов – директор компании «Геоэкология Инжиниринг».
