BREEAM – какой ценой? (Продолжение)
Ксения АгаповаЭнергоэффективность обладает наиболее прозрачной из всех категорий BREEAM схемой расчёта окупаемости инвестиций – нужно посчитать затраты и поделить на экономию. Чем срок окупаемости ниже – тем больше счастья. При этом, определение экономии может быть довольно изнурительным – есть необходимость проведения симуляции энергопотребления компьютерным методом – тем не менее, именно эта категория позволяет применить новые подходы к проектированию и получить более качественный объект недвижимости по всем параметрам.
Ene 01. «Энергоэффективность» позволяет заработать до 15 баллов, но не стоит обольщаться – самого высокого балла заслуживают только здания с нулевым углеродным выбросом. Типичное офисное здание, строящееся с использованием всех современных технологий, зарабатывает 7–8 баллов, а специальным образом спроектированное и подготовленное здание, с хорошим уровнем теплоизоляции и прогрессивными инженерными системами – 10–11 баллов. Стоимость критерия складывается из двух составляющих – стоимость внедрения мер, позволяющих повысить энергоэффективность, и стоимость проведения симуляции здания с использованием правильного программного обеспечения.
Стоимость мер по повышению энергоэффективности может варьироваться – от бесплатных мер, связанных с внедрением принципов энергоэффективности в проект, до затратных мер, связанных с использованием энергоэффективного освещения, дополнительного утепления фасадов и пр.
Наилучшие практики управления энергопотреблением предполагают детализированный учёт энергоресурсов – не только коммерческий, но и технический – по типам потребителей (например, тепло, кондиционирование, вентиляция, освещение, розеточная группа). В последней версии стандарта также предполагается установка систем автоматического мониторинга энергопотребления – то есть подключение многочисленных приборов учета в единый центр и реализация пользовательского интерфейса для контроля энергопотребления. Реализация этого критерия (Ene 02. «Мониторинг энергопотребления») может стать очень затратной (в зависимости от проекта – от 30 000 до 300 000 долл. США) – из-за большого числа приборов учёта и необходимости их подключения в единую сеть. Важно, что данный критерий является обязательным для всех проектов, стремящихся к рейтингу выше уровня Very Good.
Критерии Ene 03. «Наружное освещение» и Ene 06. «Энергоэффективное оборудование» для большинства проектов реализуются путём спецификации правильного оборудования и с минимальными затратами. Критерий Ene 04. «Альтернативные источники энергии» требует проведения дополнительных изысканий – сами по себе эти изыскания не затратны, но результаты, чаще всего, предсказуемы и подтверждают низкую экономическую целесообразность внедрения альтернативных источников энергии в России из-за низкой стоимости энергоресурсов и высокой стоимости капитала.
| БЦ «Аркус III» (сертификат «Very Good» BREEAM) |
|
|
Данная категория направлена на создание здоровой и комфорт-ной среды в зданиях. Несмотря на то, что окупаемость экологии сложно рассчитать и здоровье народонаселения довольно затруднительно представить в монетарном отражении, ценность качественно спроектированных, удобных и здоровых зданий невозможно переоценить. Именно эта часть стандарта, по моему мнению, должна стать максимально важной для любого дальновидного и успешного девелопера.
Критерий Неа 01. «Визуальный комфорт» определяется множеством характеристик, таких как доступность и качество естественной освещённости, качество искусственного света, возможность контроля окружающей визуальной среды. Большая часть требований этого критерия решается на уровне архитектуры – высота оконных проёмов, наличие светопрозрачных конструкций и их характеристики, планировки помещений и размещение рабочих мест. Тем не менее, для подтверждения реализации критерия требуется проверка качества естественной освещённости методами компьютерной симуляции – моделирование дневного света и проверка искусственной освещённости. Стоимость подобной проверки может варьироваться, но с учётом того, что для здания и так будет проводиться энергомоделирование, она составит от 3 000 до 10 000 долл. США.
Соответствие критерию Неа 02. «Качество внутреннего воздуха» изменяется в стоимостном выражении в зависимости от инженерной концепции здания и его функционального назначения. Например, для помещений с непредсказуемой пиковой нагрузкой – таких как конференц-холлы или торговые залы необходимо устанавливать датчики СО2 для регулирования притока свежего воздуха и поддержания качества воздухообмена. А для зданий, которые требуют увлажнения воздуха, дополнительные расходы могут быть представлены в виде более дорогих, но при этом и более безопасных, увлажняющих установок.
Реализация критерия Неа 03. «Термальный комфорт» вновь потребует проведения компьютерной симуляции – на этот раз термального комфорта. В целом, не считая необходимости дополнительных изысканий, реализация этого критерия обеспечивается стандартными методами организации термального комфорта в России – наличие термостатических головок для систем водяного отопления и термостатов для воздушных систем отопления.
Критерий Неа 04. «Качество воды» предписывает оценку рисков возникновения легионеллёза в здании и предоставление пользователям источников чистой питьевой воды в виде питьевых кулеров. Что касается первого – российская нормативная база обеспечивает условия проектирования систем водопровода и канализации, при которых риски легионеллёза сведены к минимуму.
Кулеры могут стать дополнительной статьёй затрат для девелопера, т. к. в случаях, когда объект реализуется под ключ, предоставление проточных кулеров является обязанностью девелопера. Цена такого кулера может достигать 500 – 1000 долл. США, а установка кулеров необходима на каждом этаже.
Критерий Неа 05. «Акустический комфорт» – один из самых загадочных критериев. Для достижения данного критерия необходимо проводить дополнительные акустические изыскания, которые могут быть недешёвыми. Кроме того, если после завершения строительства выясниться, что здание обладает акустическими недостатками – устранить подобные недостатки окажется затратно, а иногда и невозможно.
Данная категория рассматривает все виды загрязнений, которые поступают в окружающую среду в ходе эксплуатации здания, при этом не учитываются технологические процессы внутри здания. В основном речь идёт об электрических и механических инженерных системах. Данная категория рассматривает как химическое загрязнение (загрязнение атмосферы озоноразрушающими веществами, выбросами NOx, загрязнение поверхностного стока смывом с участка), так и физическое загрязнение (световое и шумовое загрязнение окружающей территории от здания). Основная ценность категории – снижение рисков, связанных с загрязнением окружающей среды, подобные риски являются важным фактором принятия решений для крупных международных компаний – арендаторов и инвесторов.
Критерий Pol 01 направлен на защиту атмосферы от озоноразрушающих веществ – хладагентов систем кондиционирования в здании. При этом минимальное количество баллов по критерию достигается практически автоматически, так как современные производители, в основном, не используют озоноразрушающие хладагенты в своём оборудовании. Когда необходимо достигнуть высокого рейтинга BREEAM, у застройщика есть 2 варианта заработать до двух баллов по данному критерию – это либо установить систему контроля и защиты от протечек хладагента, либо использовать экологически безопасные хладагенты – такие как пропан, бутан, аммиак и пр. В первом случае на российском рынке отсутствуют системы, полностью удовлетворяющие требованиям стандарта, а во втором – оборудование, использующее альтернативные хладагент, труднодоступно не только в России, но и по всему миру. Кроме того, при замене хладагентов на безопасные сильно пострадает энергоэффективность систем.
Критерий Pol 02. «Снижение выбросов NOх» доступен только для зданий с собственной котельной (или зданий, полностью обеспечивающих себя из альтернативных источников энергии). При этом стоимость котельной, соответствующей параметрам BREEAM по выбросу NOx, превышает стандартную комплектацию на 30 000 – 40 000 долл. США. Поэтому данные критерий также рекомендуется только для зданий, стремящихся к высочайшим рейтингам.
Критерий Pol 03 связан со всеми видами загрязнения поверхностных вод, которые могут произойти в процессе эксплуатации здания. В основном, это касается катастрофических явлений – таких как наводнение или подтопление территории или загрязнение сточными ливневыми водами. Как правило, для реализации четырёх баллов по этому критерию требуется незначительное количество вложений (при условии, что здание расположено вне зоны риска наводнений). Дополнительные гидрологические изыскания, при наличии крупной парковки – локальные очистные сооружения для системы ливневой канализации, обрудованные нефтеотделителем, являются частью стандартных требований российских норм.
Критерии Pol 04 и Pol 05 связаны с физическими видами загрязнений – световым и шумовым. Световое загрязнение начинается в тот момент, когда в ночное время освещение попадает не только в те зоны, где он необходимо (например, парковки), но и туда, где оно совершенно не нужно или даже наносит вред (например, в ночное небо). Реализация этого критерия обеспечивается путём выбора направленных источников света и грамотным светотехнических дизайном. Шумовое загрязнение может возникать от некоторых типов инженерных систем в здании – например, мокрых градирен. В России такие системы не используются, и требование реализуется автоматически для 90 % всех проектов. Тем не менее, придётся заложить в бюджет затраты на проведение акустических исследований, которые подтвердят отсутствие шума. Подобное исследование обойдётся около 1 000 – 2 000 долл. США.
| БЦ «Романов двор» (сертификат «Very Good» BREEAM) |
|
|
Категория «Управление» (Management) стандарта BREEAM направлена на продвижение организационных инноваций и передовых практик процесса проектирования и строительства – таких как интегрированное проектирование, раннее привлечение будущих пользователей, оценка стоимости полного цикла жизни в процессе принятия решений.
Критерий Man 01. «Организация процесса проектирования и строительства» направлен на введение дополнительного контроля за процессом проектирования и пуско-наладки. Как правило, этот критерий достигается благодаря организационным мерам – и ложиться как дополнительная ответственность на плечи заказчика, оценщика и подрядчика. По критерию можно заработать до 9 баллов, особенно затратными из которых будут термографическое обследование здания в процессе приёмки (20 000 –30 000 долл. США), организация ввода здания в эксплуатацию в соответствии с международными наилучшими практиками и нормами. Максимальное число баллов по этому критерию стремятся заработать проекты, идущие на самые высокие рейтинги – Excellent или Outstanding. В практики сертификации до среднего уровня затраты по этому критерию минимальны и сводятся к организационным мерам.
За два следующих критерия ответственность несёт генеральный подрядчик – Man 02. «Ответственные практики строительства» и Man 03. «Снижение воздействия на окружающую среду в процессе строительства».
Критерий Man 02 касается, в основном, культуры производства строительных работ – от предоставления адекватных удобств и инфраструктуры для рабочих до бережного отношения к окружающим постройкам, заведениям и сообществам.
Как правило, высококвалифицированные, профессиональные подрядчики обеспечивают реализацию критерия без дополнительных затрат – за счёт бюджета организации строительного процесса.
Если же квалификация и организация подрядчика оставляет желать лучшего – внедрение критерия может стать затратным и рискованным.
В критерии Man 03. «Снижение воздействия на окружающую среду» речь идёт, прежде всего о выделении отдельной штатной единицы, которая способна оценить экологическое воздействие от строительства, а также способна вести мониторинг отдельных показателей в ходе строительства – закупки, энерго- и водопотребление, отслеживание транспорта. Специалист не обязан обладать экологической квалификацией, но должен понимать основы экологии и строительного процесса.
Критерий Man 04. «Вовлечение заинтересованных сторон» связан с привлечением на раннем этапе будущих пользователей здания, общественности, а так же выяснению их удовлетворённости системами здания на первых этапах эксплуатации. В стоимость реализации данного критерия входит разработка «Руководства пользователей здания». В зависимости от сложности здания разработка подобного документа может стоить от 1 000 до 10 000 долл. США.
Критерий Man 05. «Оценка стоимости жизненного цикла здания» реализуется только для проектов, нацеленных на самые высокие рейтинги (Excellent или Outstanding) из-за высокой стоимости реализации оценки – от 30 000 до 60 000 долл. США (в зависимости от сложности проекта). При этом важно понимать, что основная ценность данного исследования – это принятие информированных с точки зрения жизненного цикла решений по применению тех или иных инженерных решений. С 1 января 2014 года вступило в силу постановление правительства России с перечнем случаев заключения контрактов жизненного цикла, где прописана необходимость оценки жизненного цикла для многих строительных проектов, поэтому можно ожидать, что методология оценки стоимости жизненного цикла в будущем станет более распространённой и, соответственно, удешевится.
Данная категория направлена на работу со всей цепочкой поставок в плане сокращения воздействия на окружающую среду на всём жизненном цикле материала. Её финансовая отдача минимальна, кроме того реализация ряда критериев практически невозможно из-за слабого развития рынка экологических строительных материалов в России.
Несмотря на то, что реализация критерия Mat 01. «Оценка воздействия на протяжении всего жизненного цикла» даёт большое количество баллов, в большинстве случаев его не делают
по причине высокой стоимости. Для реализации требований необходимо провести моделирование полного жизненного цикла здания и в результате получить суммарную эмиссию СО2 от всех его материалов. Данное исследование является редкостью для России и квалифицированных специалистов, способных провести данное моделирование, можно пересчитать по пальцам. Поэтому зачастую моделирование проводят с привлечением иностранных специалистов, что негативно сказывается на стоимости – ориентировочная цена составляет примерно 20 000 – 40 000 долл. США.
За критерии Mat 03. «Ответственные поставщики» и Mat 04. можно получить до четырёх баллов, если использовать такие основные строительные конструкции, на которые имеются международные сертификаты экологической ответственности. В зависимости от имеющегося сертификата материалу присуждается рейтинг, который впоследствии используется для расчёта финального количества баллов. В российских реалиях данный балл реализовать практически невозможно, поэтому он всегда исключается из стратегии сертификации.
Критерий Mat 05. «Проектирование на долговечность» очень интересен своим подходом – предотвращение быстрого износа отделочных материалов. Реализация критерия происходит в 2 этапа:
– идентификация зон с потенциалом разрушения отделочных материалов на этапе проектирования;
– проектирование и монтаж средств защиты отделочных материалов в данных зонах с потенциалом разрушения.
Первый этап выполняют архитекторы на стадии работы над проектной или рабочей документацией. Второй этап выполняется архи-
текторами на стадии работы над проектной или рабочей документацией (с последующим монтажом запроектированных конструкций).
В качестве защиты отделочных материалов предусматриваются отбойники, ограничители, прокладки, защитные столбики, бордюры, предупреждающие знаки и т. д. Данный пункт в 95 % случаев выполняется по умолчанию, в редких исключениях внедряются дополнительные средства защиты в уязвимые части здания, его стоимость может варьироваться от 0 до 50 000 долл. США.
|
Бизнес-центр «Метрополис» (сертификат «Very Good» BREEAM)
|
| www.metropolis-business.ru |
Данная категория является одной из самых актуальных для нашей страны. Её эффективная реализация может сократить как строительные, так и операционные расходы. Тем не менее, это сложно реализовать в России из-за неподготовленности инфраструктуры, направленной на раздельный сбор и утилизацию отходов.
По критерию Wst 01. «Управление строительными отходами» можно заработать от 1 до 3 баллов. Для получения 1 балла необходимо разработать и реализовать план управления строительными отходами, в который входит: разработка процедур по минимизации образования строительных отходов, отслеживание и ежемесячный учёт количества строительных отходов, назначение ответственных за реализацию плана. Для получения второго балла, необходимо внедрить процедуры по сортировке, повторному использованию и переработке строительных отходов (5 или более групп) аккредитованным субподрядчиком. Для получения третьего балла, необходимо чтобы 50 % строительных отходов было переработано или повторно использовано. Балл достаточно сложно реализовать, так как практика раздельного сбора отходов ещё достаточно слабо внедрена в России.
Основные затраты по данному баллу приходятся на разработку плана управления строительными отходами и организационными затратами на его реализацию (около 2 000–5 000 долл. США).
Согласно критерию Wst 02. «Вторичные ресурсы» необходимо использовать отходы строительства или производства в процессе работ по сооружению конструкций здания или в благоустройстве. Вторичные ресурсы стоят дешевле своих первичных аналогов, однако выполнение критерия зависит от расположения площадки и её обеспеченности отходами сноса. Балл будет реализовываться бесплатно при удачном стечении обстоятельств.
Для реализации критерия Wst 03. «Организация раздельного сбора отходов» необходимо установить следующее оборудование: контейнеры для централизованного раздельного сбора отходов на специально выделенной площадке (размером не менее 10 м2), компактор, бак для органических отходов (при наличии предприятий общественного питания). Цена реализации критерия редко превышает 1 000 долл. США, а реализации будет затруднена из-за сложности по выделению места на территории или внутри здания.
Критерий Wst 04. «Установка напольных покрытий и потолков» реализуется на всех объектах Shall&Core автоматически. Требование рассчитано на западную практику, где напольное покрытие устанавливает генеральный подрядчик, а затем арендатор демонтирует и заменяет его после заезда в здание.
| Бизнес-центр «Северная башня» (сертификат «Good» BREEAM) |
|
|
Экономное использование ресурсов чистой питьевой воды является важной целью любого коммунального хозяйства, особенно в крупных городах. Несмотря на обилие водных ресурсов на территории России в целом, часть регионов не обладает ресурсами воды хорошего качества. Особенно актуально это для крупных городов, где вследствие разрастания техносферы происходит обеднение водоносных горизонтов и загрязнение поверхностных вод. Очистка вод до уровня питьевого качества также является важно проблемой, т. к. следствием такой очистки является потребление большого количества энергии. Эффективно экономить воду можно и нужно. Вопросы экономии воды рассматривает категория «Вода» стандарта BREEAM.
Критерии данной категории подразделяются на следующие группы: экономия воды внутри здания, экономия воды на полив. Экономия воды внутри здания осуществляется по следующим направлениям: использование экономной сантехники, повторное использование дождевой и технической воды (в том числе и для процессов), а так же снижение вероятностей протечек. Критерий, связанный с протечками уникален для стандарта BREEAM, он позволяет снижать риски для зданий от небольших протечек в санузлах и серьезных прорывов трубопроводов. Сантехника с экономным потреблением воды обойдется не дорого (аэраторы – 300 – 1 000 руб. за 1 шт., ограничители потока – 400 – 1200 руб. за 1 шт.). Исключение составляют писсуары – к сожалению, на российском рынке представлено ограниченное количество моделей этого оборудования с экономным использованием воды, поэтому стоимость экономичных вариантов может в 2–3 раза превышать обычные. Тем не менее, использование новейших технологий позволяет выделить застройщика и планируемое здание как наиболее передовые.
Экономия воды на полив может быть реализована посредством разных стратегий. Так,например, высадка растений-суккулентов или местных видов растений, которым достаточно осадков для своей жизнедеятельности. Многие девелоперы, которые планируют собственные очистные сооружения для ливневой канализации, осуществляют полив, используя очищенную дождевую воду. В большинстве случаев реализация этого критерия будет для девелопера бесплатной. Сложностей можно ожидать в том случае, если здание расположено в засушливой зоне и не сможет обойтись без автоматической системы полива.
При реализации критериев категории «Вода» могут возникнуть сложности с организацией повторного использования технической воды внутри здания, так как подобные меры не предусмотрены нашими нормативами, и кроме того могут быть весьма затратными. Данные меры рекомендованы только в том случае, если заказчик планирует самый высокий рейтинг и хочет достичь 100 % реализации категории «Вода».
Лучшие международные практики предполагают, что здания способны влиять на привычки и поведение людей. Поэтому категория «Транспорт» направлена на снижение выбросов СО2 от личного автотранспорта путем стимулирования использования альтернативных видов транспорта – таких как велосипед, электромобили, общественный транспорт. Реализация мер данной категории, в большинстве случаев, бесплатна или малозатратна.
Большая часть критериев этой категории – например, Tra 01. «Доступность общественного транспорта» или Tra 02. «Доступность инфраструктуры» не стоят ничего для строительного бюджета и определяются выбором участка. Ничего не будет стоить достижение критерия Тra 05. «Снижение числа парковочных мест» – например, в Москве норма составляет одно парковочное место на 75 м2 административного здания, что соответствует требованиям BREEAM.
Тем не менее, такой критерий как Tra 03. «Поощрение использования альтернативных видов транспорта» может стоить бюджету строительного проекта дополнительных затрат, например, за счёт установки велопарковок или зарядных устройств для электромобилей. Количество требуемых устройств/оборудования зависит от числа сотрудников в здании. Для некоторых проектов это может стать проблемой из-за отсутствия свободных площадей для установки велопарковок. Стоимость одной велопарковки с навесом – около 3 000 – 5 000 руб., стоимость зарядных станций может доходить до 5 000 долл. США.
Данная категория направлена на снижение скорости разрастания техносферы и сохранение биоразнообразия. Реализация категории является малозатратной или бесплатной, а ценность – создание благоустроенных территорий, не конфликтующих с окружающими экосистемами – является долгосрочной (повышение привлекательности за счёт благоустроенных прилегающих территорий, снижение затрат на уход за озелененной территорией). Все эти преимущества сложно выразить в монетарном эквиваленте.
Как правило, это одна из самых дешёвых категорий к реализации, стоимость реализации критерия «Землепользования и биоразнообразия» может варьироваться в зависимости от контекста застройки – например, в зоне исторической застройки городов, где естественная растительность минимальна, а территория находится долгое время в антропогенном использовании, реализация критериев будет очень дешёвой. Геоботанические изыскания с целью подтверждения минимальной ценности участка для биоразнообразия и реализация мер, рекомендованных экологом в рамках проекта благоустройства, обойдутся в 10 000 – 20 000 долл. США. Такой критерий, как LE01. «Повторное использование земель», будет реализован бесплатно. Если же участок застройки располагается на бывших сельскохозяйственных землях или в границах любой другой территории, занятой растительностью, реализация требований по компенсации потерь биоразнообразия в рамках благоустройства может быть весьма затратной.
Начало статьи читайте здесь:
