BREEAM – какой ценой?

Именно поэтому с особой осторожностью надо относиться к внедрению инноваций – и тщательно взвешивать ожидаемую полезность от дополнительных инвестиций.

Экологическая сертификация зданий является добровольной, гибкой системой, которая позволяет повысить ценность здания. При этом, результата – получения сертификата – можно достичь различными способами, инвестируя деньги в совершенно разные типы
мероприятий.

Ксения Агапова - специалист в области строительства и сертификации зданий по зелёным стандартам. Имеет значительный опыт сертификации объектов (33 сертифицированных проекта в России и за рубежом) по LEED и BREEAM.

В отчёте Всемирного совета по экологическому строительству (The Business Case for Green Building) от 2013 года приведены данные о дополнительной стоимости строительства с использованием зелёных стандартов – зелёная надбавка составляет от – 0,4 до 12,5 % от стоимости общестроительных затрат, при этом надбавка в 12,5 % соответствует проекту с нулевым выбросом углерода (Zero carbon).

Ряд исследований подтверждает, что строительство зелёного здания вполне можно вместить в бюджет проекта с обычной спецификацией. Исследования проводились в странах с развитым рынком технологий зелёного строительства таких, как: США, Великобритания, Сингапур, Канада – и сравнивались здания, построенные по стандартной спецификации (соответствие законодательным нормам), и здания, построенные в соответствии с общепризнанными стандартами экологического строительства – такими как BREEAM и LEED. При использовании международных стандартов в странах с менее развитыми экологическими технологиями (Россия и страны СНГ), стоимость строительства зелёных зданий может увеличиваться.

Сравнение исследований, проведённых в период с 2008 по 2012 год, показывает, что надбавка за «зелёность» с течением времени снижается. Это неудивительно – постепенно строительная отрасль наращивает потенциал применения зелёных технологий, а поставщики технологий предлагают новые экономически оправданные решения. Постепенно возрастает осведомлённость специалистов, они принимают принципы экологического строительства и стремятся повышать свою квалификацию.

 Перед любым инвестором и девелопером (ещё до сертификации) встают понятные вопросы: сколько это будет стоить, и какую пользу принесёт? Для того чтобы понять стоимость, необходимо чётко представлять процесс сертификации (рис. 1), а так же требования, которые повлияют на бюджет проекта. Стоимость сертификации по международным зелёным стандартам складывается из трёх составляющих (рис. 2):

• стоимость взносов в сертифицирующий орган (для BREEAM – это BRE Global);

• стоимость дополнительных консультационных и проектировочных услуг;

• дополнительные строительные расходы, связанные с реализацией работ по сертификации.

 В данной статье речь пойдёт о том, из чего складывается стоимость экологической сертификации BREEAM, и какую пользу принесут инвестиции в то или иное требование стандарта. Статья разделена на 2 части. Первая часть – обзорная. Во второй – автор подробно анализирует каждый критерий стандарта, для того чтобы наглядно показать, как выполнение требований отдельного критерия влияет на повышение капитальных затрат на строительство объекта.

Взносы в сертифицирующую организацию

Размер взносов в BRE Global определяется сертифицирующей организацией и не зависит от компании-оценщика или местоположения объекта. Взносы в BRE Global появляются на этапе регистрации проекта (официальная заявка в BRE Global) и на этапах предоставления в сертифицирующие органы отчётов об оценке. Как правило, эти взносы включены в договор оценщика и оплачиваются оценщиком напрямую в BRE Global на основе лицензионного соглашения.  Размер взноса в зависимости от функционального назначения объекта и его площади подразделяют:

• небольшие объекты – до 5 000 м² (от 1 до 100 жилых единиц* для жилой недвижимости);

• средние – 5 000–50 000 м² (от 100 до 1 000 жилых единиц);

• крупные – более 50 000 м² (более 1 000 жилых единиц).

По функциональному назначению объекты подразделяют на нежилые (стоимость взноса зависит от площади), жилые (стоимость взноса зависит от количества жилых единиц) и нестандартного назначения (Bespoke). В случае с сертификацией Bespoke (разработка индивидуальных критериев) взносы увеличиваются, но подобный тип сертификации применяется только для объектов с уникальным функциональным назначением – например, для стадионов.
Основная ценность, которую получает девелопер, заплатив взносы в BRE Global, – это независимая, международная оценка качества проекта, а также присуждение международного бренда BREEAM. В принципе, застройщик может построить здание без официального подтверждения рейтинга, но только официальный сертификат может подтвердить потребителю качество приобретаемого или арендуемого объекта.

Консалтинг

Стоимость дополнительных консалтинговых услуг складывается из следующих составляющих:

• Услуги организации, консультирующей по оценке – в зависимости от сложности (функционал, инженерная концепция, планируемый рейтинг проекта) и размера проекта составляют приблизительно от 10 000 до 60 000 долл. США.
• Стоимость дополнительных изысканий (энергомоделирование, моделирование термального комфорта и естественной освещённости), дополнительные геоботанические, гидрологические и акустические изыскания – бюджет этих затрат напрямую зависит от планируемого рейтинга проекта. Чем выше рейтинг, тем больше требуется заработать баллов и выполнить изысканий, и тем больше будет планируемый бюджет. Затраты на подобные дополнительные изыскания могут колебаться от 20 000–30 000 долл. США (за простейший проект) до 200 000–300 000 долл. США за проекты, которые претендуют на максимальные рейтинги (Excellent или Outstanding). При планировании бюджета дополнительных изысканий необходимо также учитывать возможную экономию масштабов и синергетический эффект ряда критериев.
• Дополнительные услуги за проектирование оценить достаточно сложно. В процессе разработки проекта по международным стандартам потребуется более тщательно прорабатывать проектные решения, запрашивать у производителей дополнительную информацию, рассчитывать дополнительные величины, такие, как, например, удельная мощность освещения или удельная мощность вентиляции, вносить в проект дополнительные опции, изучать международные стандарты и пр. Как правило, проектные мастерские высокого уровня выполняют все эти задачи для своих клиентов в рамках стандартного пакета услуг, но не исключено, что проектантам может понадобиться для этого дополнительный бюджет.

В общем и целом, в рамках сертификации стоимость проектных и консалтинговых услуг может увеличиться на 10–15 %.Тем не менее, в кризис, как никогда ранее, становиться актуальной поговорка «семь раз отмерь…», инвестиции на этапе проработки проекта оправдывают себя за счёт снижения рисков на строительной площадке. Всегда лучше решать важные вопросы на бумаге, чем на строительной площадке. В этом плане сертификация помогает правильно организовать процесс проектирования с множеством проверок качества и прогонам проекта по всем параметрам.

 Новые нормы и правила проектирования инженерных систем высотных зданий

 Строительство

Следующий и наиболее обширный пласт расходов связан со строительными затратами. В статье рассматривается пример расчёта сметы на строительство офисного здания (Shell&Core) площадью 30 000 м² с наивысшим рейтингом BREEAM (см. табл.). При бюджете на строительство около 45 млн долл. США (в 2013 году курс валют составлял 30 руб. за 1 долл. США**) надбавка за «зелёное» в Москве составит примерно 3,5 млн долл. США (117 долл. США за 1 м²) или 7,78 % от общестроительного бюджета. Данная цифра включает как строительные расходы, так и дополнительные консультационные и организационные затраты. Из них 10 % составляют дополнительные расходы на консалтинг, 4 % – дополнительные расходы организационного характера (дополнительные сотрудники и др.) и 86 % расходы, связанные с закупкой дополнительного оборудования и материалов, сюда также входит надбавка стоимости технологий, связанных с зелёностью того или иного материала или технологии.

Если тоже самое здание сертифицировать на уровень Pass с проходным баллом около 33–34 %, то можно ожидать снижения затрат на сертификацию до 66 850 долл. США (по курсу 30 руб. за 1 долл. США) или всего 2 долл. США на 1 м² общей площади. Вполне естественно, что степень экологичности здания будет ниже, а ожидаемая полезность также уменьшится. Представленный бюджет предполагает, что обстоятельства сложились для здания удачно, и оно набрало максимальное количество «бесплатных» баллов, связанных с его транспортной доступностью, расположением и др. В приведённой смете баллы, отобранные для Pass, обозначены жёлтым цветом (см. табл.).

При снижении рейтинга так же изменилась структура затрат. Для рейтинга Pass 78 % составляют затраты на консалтинг и дополнительные изыскания, 14 % – организационные затраты и всего 8 % на дополнительное оборудование и материалы (рис. 3).

Анализируя данный пример, можно сделать следующие выводы:

• Система сертификации является гибкой и даёт девелоперу и инвестору право выбора в том, каким образом распределить свои инвестиции, чтобы достичь желаемого результата;

• Для того чтобы максимально сэкономить, сертификацию необходимо начинать на этапе эскизного проекта. В таком случае можно обойтись небольшими инвестициями в консалтинг для достижения невысоких рейтингов (Pass, Good);

• Чем выше рейтинг – тем больше потребуется инвестиций как материальных, так и моральных.

Первопроходцы и перфекционисты должны иметь большую волю к победе, чтобы пройти путь до конца. И, конечно же, важно чтобы все члены команды понимали, куда они идут (т. е. определили стратегию и пути её достижения на ранних этапах)

• Очень важное правило успеха – инвестор-застройщик всегда несёт ответственность за все риски, связанные с получением конечного результата – сертификата. Попытки перекинуть риски на других членов команды (проектировщиков, подрядчиков, консультантов) путём внедрения соответствующих требований в договоры – не приведут ни к чему, кроме как к увеличению цен всех этих договоров. Для снижения стоимости и максимального контроля все участники процесса сертификации должны чётко понимать свою роль в процессе и нести соразмерную ответственность. Именно поэтому продолжение статьи посвящено анализу стоимости каждого критерия. ●

^{* Жилая единица – квартира, дом, часть дома в таунхаусе – специальный термин, необходимый для определения взноса в BRE Global, а также базовый параметр проекта сертификации.}

^{** В данной статье специально используется курс доллара США 2013-го года – до кризиса – для того, чтобы снизить влияние инфляции и девальвации доллара США на стоимость сертификации и строительных работ в целом. Предполагается, что в связи с девальвацией рубля в 2014–2015 годах стоимость сертификации снизилась значительно, т.к. стоимость услуг и строительных материалов выросла непропорционально девальвации национальной валюты.}

 СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:

Сертификация зданий по стандартам LEED и BREEAM в России

Рынок зелёного строительства в России

Стандарт Minergie^©: теория и практика