Индустриальный парк «Южные Врата»

За последние годы на рынке недвижимости России появилось более 66 проектов, сертифицированных по международным экологическим стандартам LEED, BREEAM и DGNB.

Общая площадь таких проектов составляет более 2 млн м², и около 30 % площадей – это индустриальные объекты недвижимости. На сегодняшний день 16 индустриальных проектов в России было сертифицировано по зелёным стандартам, общей площадью около 700 000 м². На территории только одного индустриального парка «Южные врата» находятся 8 объектов. Единственный склад в России и мире, сертифицированный одновременно по стандартам LEED (Silver) и BREEAM (Very Good), также расположен на территории индустриального парка.

Описание проекта

Индустриальный парк «Южные врата» располагает складскими площадями класса A, земельными участками и готовой инженерной инфраструктурой для организации складских и распределительных комплексов или производств. Общая площадь индустриального парка составляет 144 га. Объект располагает действующей надёжной инфраструктурой и пакетом необходимой разрешительной документации, что позволяет минимизировать финансовые и временные риски при реализации проектов на территории парка.

Индустриальный парк находится в Домодедовском районе, на пересечении стратегических магистралей – Новокаширского шоссе (трасса «М4 Дон») и Московского малого кольца («А107»). Местонахождение объекта обеспечивает превосходное транспортное сообщение как с Москвой, так и с другими регионами России. На текущий момент ключевыми клиентами индустриального парка являются такие известные международные компании как: John Deere & Company, Kimberly-Clark, «Связной», Decathlon, Paul Hartmann, General Motors, Iron Mountain, Volvo Trucks, Oriola, FM Logistic и Tablogix.

Технические параметры объекта полностью соответствуют официальным строительным нормам и международным корпоративным стандартам качества: чистая высота 12 м, современные высоконадёжные системы пожаротушения стандарта ESFR‑25, ровные бетонные полы по технологии Permoban согласно стандарту FM2‑special, эффективная система отопления и вентиляции. Девелопер проекта – Radius Group c 2006 года строит качественную складскую и индустриальную недвижимость (Build‑to-Suit) в России и Восточной Европе.

Целью команды Radius Group является минимизация рисков и затрат клиентов при максимальном увеличении качества и выгоды. С 2012 по 2015 годы команда компании Radius Group была удостоена множества наград за вклад в развитие российского рынка коммерческой недвижимости.

Экологичная складская недвижимость – общие черты

Энергопотребление индустриальных зданий зависит от типа технологий, применяемых арендаторами. Так, холодные склады отличаются высоким энергопотреблением в отличие от тех складов, которые не имеют строгих требований к температурному режиму. Наличие функций мелкого производства или торговых зон также увеличивает энергопотребление здания.

Производственное оборудование потребляет дополнительную энергию и одновременно отдаёт дополнительное тепло, что может снизить потребность здания в тепловой энергии. Для торговых частей помещений характерны завышенные требования к освещённости, а так же температурному режиму.

Водопотребление в пересчёте на 1 м² арендуемой площади составляет несущественную долю затрат для складских помещений по сравнению с офисными и торговыми. В административно-бытовой части высококлассных складов предусмотрены душевые, которые существенно увеличивают водопотребление в здании. Потребление воды на полив территории, как правило, минимально из-за неприхотливого ландшафтного дизайна складских комплексов. Кроме того, для крупных складских комплексов часто проектируют локальные очистные сооружения для ливневой канализации, что создаёт потенциал для повторного использования дождевой воды.

Вывоз отходов может составлять существенную часть эксплуатационных затрат, а это предоставляет широкие возможности для раздельного сбора вторсырья в данном секторе. Отходы, которые образуются на территории складских и логистических комплексов, включают упаковочный материал и паллеты, картон и древесину.

Процесс сертификации

Первая фаза строительства индустриального парка – здание 6ABCDE – получило рейтинг BREEAM Pass в 2011 году без дополнительных вложений и модификаций, все последующие фазы строительства были сертифицированы на рейтинг BREEAM Very Good с дополнительной надбавкой к строительных расходом до 4 %. Также нужно отметить, что первые 3 объекта комплекса были сертифицированы по версии стандарта BREEAM Europe Commercial 2009, а в 2013 году все последующие были сертифицированы по новой версии BREEAM International 2013, которая отличалась повышенными требованиям к качеству проекта.
Переход к новой версии стандарта произошел без снижения рейтинга. В процессе разработки концепции было проведено исследование стоимости жизненного цикла здания с целью определения экологически и экономически выгодных альтернатив для внедрения в проект.

Основной сложностью в осуществлении проекта было отсутствие профессиональных навыков и технологий на рынке на момент начала сертификации и строительства первых фаз. Девелопер проявил инициативу и способствовал обучению проектировщиков и подрядной организации. Сроки реализации зданий индустриального парка сжатые – например, несколько зданий построены в рекордные сроки (за 6–9 месяцев). Технология внедрения решений BREEAM была отработана настолько хорошо, что никаким образом не повлияла на сроки, которые являются критичным параметром для подобного рода объектов.

Уникальные особенности объекта

Компания Radius Group отводит устойчивому развитию важное место в своей деятельности. Экология проекта играет ключевую роль как для девелопера, так и для международных арендаторов. Именно они ценят здания, построенные по высоким экологическим стандартам, и поддерживают девелопера в его устремлении.

В процессе проектирования учитывалась важность создания комфортной среды для офисных работников комплекса. В связи с этим все административно-бытовые встройки спланированы таким образом, чтобы расположить рабочие места для большинства сотрудников с видом на улицу.

Для отопления в помещениях складов используется высокоэффективное воздушное отопление с полной рециркуляцией по датчикам температуры. В летнее время необходимая температура в складских помещениях поддерживается при помощи эффекта «термоса» (охлаждение в ночное время). Кондиционирование воздуха происходит только в офисных помещениях, а в складской зоне установлена общеобменная вентиляция с естественным побуждением.

В систему отопления встроены насосы с частотным регулированием. В процессе проектирования объекта применено энергомоделирование с целью определения оптимальных планировочных решений и решений в области инженерных систем. Энергомоделирование выявило, такие проектные решения для большинства зданий комплекса, которые позволяют снизить энергопотребление на протяжении всего жизненного цикла здания на 30–40 % по сравнению с базовой линией (по стандарту ASHRAE 90.1–2010).
Значительная экономия энергии стала возможной благодаря использованию энергоэффективного освещения, высоким коэффициентам теплопроводности ограждающих конструкций, а также автоматизации.

Измерение потребления энергии по различным контурам позволяет службе эксплуатации оптимизировать расход энергии по различным видам потребителей (отопление, вентиляция, кондиционирование, освещение и т. д.). В дальнейшем при проведении работ по повышению энергоэффективности здания или капитальному ремонту наличие счётчиков может стать основой для энергосервисных договоров.

Энергоэффективное светодиодное освещение используется как внутри здания, так и снаружи. Наружное освещение управляется при помощи фотоэлементов. На протяжении всего периода проведения сертификации девелопер изучал возможности для оптимизации освещения – так для третьей фазы строительства начали применять датчики присутствия для складских помещений совместно с люминесцентными лампами поколения Т5. Для пятой фазы строительства была внедрена технология освещения LED, которая к тому моменту стала более доступной и качественной.

Всё освещение управляется автоматически, кроме того можно так же подключить режим ручного управления. Благодаря применению самых последних технологий и постоянному поиску новых решений удалось добиться улучшению энергоэффективности освещения на 50 % лучше по сравнению с базовыми стандартами ASHRAE 90.1.-2007. Нельзя улучшить то, что невозможно измерить. Именно поэтому введение системы детализированного учёта энергопотребления и установка дополнительных счётчиков для основных потребителей может помочь выявить дополнительные пути повышения энергоэффективности. В рамках обычной эксплуатации зданий в России принято вести учёт энергопотребления за месяц.

Системы автоматизированного контроля и анализа энергопотребления в здании помогают сократить трудозатраты и способствуют получению полной картины энергоэффективности здания. Для всех зданий индустриального парка ведётся раздельный учёт энергопотребления по потребителям (освещение, розеточная группа, вентиляция, кондиционирование, тепловые завесы).

На объекте созданы все удобства для велосипедистов – крытые велосипедные парковки у каждого входа в административное помещение, велодорожки, душевые, шкафчики для хранения одежды. Удобства для велосипедистов стимулируют повышению экологической сознательности пользователей здания, которые выбирают экологичные виды транспорта, такие как велосипед или мопед.

Во всех зданиях комплекса установлена водосберегающая сантехника (аэраторы, регуляторы потока в душевых, туалеты с двойным смывом). Приборы учёта воды установлены в здании и связаны с системой автоматического контроля потребления. Благодаря системам автоматического отключения воды в санузлах в комплексе снижены риски неконтролируемых утечек воды из-за прорывов сетей водопровода.

Дождевая вода собирается со всех парковок и дорог комплекса в локальные очистные сооружения, где она проходит многоступенчатую очистку. Очищенная дождевая вода из технического колодца используется для полива ландшафтного озеленения. Водопроводная вода не применяется для полива растений. Вода из пожарных резервуаров также используется для полива в засушливый период года. На объекте имеется помещение для хранения вторично перерабатываемых отходов.

С целью компенсации вреда, нанесённого биоразнообразию из-за строительства комплекса, на территории планируется к высадке дендропарк с большим количеством видов местной флоры (до 260). До начала строительных работ на участке проводились работы по рекультивации земель – под застройку используются земли бывшего глиняного карьера. Теперь на территории объекта регулярно проводятся работы по благоустройству и высадке различных видов растений, характерных для данного типа природной зоны.

Девелопер проводит важную просветительскую работу с проектантами, подрядчиками и арендаторами. Было опубликовано и предано арендаторам «Руководство для пользователей здания», которое разработано с целью обеспечения всех пользователей здания, включая эксплуатационную службу, необходимой информацией об экологических и энергетических целях комплекса, положенных в основу функционирования инженерных систем в здании.

Выученные уроки. Повышаем энергоэффективность складских и индустриальных зданий

Системы освещения могут отвечать за 50–60 % всех энергозатрат для данного типа недвижимости. При изучении систем освещения следует обратить внимание на два вопроса: каковы потребности данного склада в освещённости, и в каких конкретно местах требуется достичь более высоких показателей по уровню освещённости? Для автоматизированных складов, в которых минимальное количество операций выполняется силами сотрудников, предъявляются относительно низкие требования к освещённости помещений. Кроме того, для любого склада требования по освещённости офисной части будут значительно отличаться от требований по освещённости в области хранения.

Важным моментом для управляющих, озадаченных энергоэффективностью склада, является выбор между ксеноновыми лампами (High Intensity Discharge) и люминесцентными лампами. Люминесцентные осветительные приборы не требуют дополнительного времени на включение, в отличие от ксеноновых ламп, которым необходимо время на разогрев. Светоотдача и срок службы люминесцентных ламп всегда ниже, чем у ксеноновых и металлогалогенных. Технология использования светодиодных светильников, которая до недавнего времени вызывала множество вопросов у профессионалов, постепенно применяется всё шире благодаря снижению стоимости и повышению качеству освещения.

Технологии управления светом, такие как диммеры или датчики движения/присутствия могут повысить энергоэффективность для всех типов систем. Данные технологии активно развивались в последние годы и представляют множество вариантов решений – от централизованного управления интенсивностью освещения в зависимости от присутствия до локального контроля, не требующего сложного и дорогостоящего программирования.

Для отдельных видов складских помещений можно увеличить долю естественной освещённости путём окраски стен в белый цвет, установки окон и световых фонарей. Обычная установка средств естественного освещения (окон или световых фонарей) будет давать минимальный эффект, если одновременно не пересматривать стратегию управления искусственным освещением и не выделять отдельно осветительные приборы, находящиеся в непосредственной близости от световых проёмов.

Повышению энергоэффективности способствует улучшение свойств кровельного покрытия. Технологии холодных кровель имеют два принципиальных качества: высокую отражательную способность (кровля притягивает меньше солнечной энергии), а также высокий коэффициент теплового излучения (значительная часть тепловой энергии с поверхности отражается обратно в атмосферу). Технологии холодной кровли особенно полезны для холодных складов, где можно повысить энергоэффективность зданий на 5–10 % из-за большого объёма площади кровли. Кроме того, холодная кровля может снизить пиковые нагрузки на сеть, так как холодильные установки дают одни из самых крупных нагрузок в сети.

Докшелтеры* защищают здание склада от потери тепла и являются более энергоэффективным вариантом по сравнению с обычными автоматическими воротами. Несмотря на свою дороговизну, технология достаточно быстро окупается. Особенно эффективно её применять вместе с тепловыми завесами.

Для административно-бытовых помещений индустриальных объектов важно учитывать более жёсткие требования к качеству микроклимата, которые отличаются по режиму эксплуатации от остальных систем. Поэтому локализованные системы контроля климата рекомендованы для офисной части. Офисы с самого начала стоит планировать с естественной вентиляцией и доступом к естественному свету. Проветривание является эффективным способом повышения качества микроклимата, тем не менее, в проекте желательно учитывать размещение окон в удалении от возможных загрязнителей воздуха – зоны доставки и парковки. ●