Сколько стоят зелёные здания по LEED
Каган Джейлан
Преимущества зелёных зданий сейчас стали заметнее, чем когда-либо. Об этом свидетельствует более высокая арендная плата за помещения в зелёных зданиях. Однако затраты на зелёное строительство ещё довольно трудно определить в количественном отношении.
В результате большинство девелоперов заранее считают, что процесс проектирования и строительства зелёных зданий увеличивает затраты на застройку на 5–10 % и даже более.
Сколько же стоит проектирование и строительство зелёных зданий? Являются ли затраты одинаковыми во всех случаях? Благодаря чему здание становится зелёным, и всегда ли это связано с увеличением его стоимости? Зачем нужно прибегать к дорогостоящим, незнакомым и непроверенным технологиям?
Стоимость зелёного проекта может быть очень разной, и трудно делать прогнозы без проведения предварительной оценки. Важно понять, что зелёные здания не обязательно связаны с инновационными и дорогостоящими технологическими решениями, такими как фотоэлектрические панели, зелёные крыши и другие самые современные технологии. Международные стандарты зелёного строительства, такие как LEED и BREEAM измеряют экологичность здания, принимая во внимание несколько аспектов, включая и те, которые даже не связаны с проектом здания или технологиями, выбранными для его реализации. Например, как BREEAM, так и LEED оценивают экологичность проекта на основании целого ряда критериев, таких как:
• энергоэффективность и объём выбросов CO2;
• эффективность потребления воды;
• качество внутренней среды и комфортная обстановка для людей;
• строительные работы;
• использование материалов и ресурсов;
• транспортные системы, обеспечивающие доступность к участку;
• характеристики строительной площадки.
Переменные в этих критериях иногда сложным образом взаимодействуют и влияют друг на друга. Далее кратко опишем факторы, определяющие затраты на строительство зелёных зданий. Тип строительного объекта и характеристики строительной площадки (до учёта в проекте элементов экологичности). Тип объекта зависит от назначения здания и его специфических особенностей (например, наличие помещений специального назначения или пристроек. Стоимость проектных работ и капитальные затраты при строительстве объекта могут в значительной степени отличаться для разных зданий.
Совместное использование автомобилей, которое набирает популярность в некоторых штатах США и называется carsharing или carpooling, предполагает, что водитель берёт попутчиков, а расходы на топливо распределяются пропорционально. В некоторых штатах это является обязательным требованием, если вы едете в машине один.
Допустим, что вы строите объект специального назначения – лабораторию, развлекательный центр или спортивное сооружение, – тогда вполне вероятно, что стоимость проектных работ и капитальные затраты на строительство возрастут. Аналогичным образом, затраты не только на проектирование и строительство, но и на зелёную сертификацию будут зависеть от того, строите ли вы здание в деловой части центра города, где нет свободной территории, или, напротив, здание, проектирование которого ведётся с учётом широкого антропогенного ландшафта.
Требования собственника и качество существующего проекта. Если требования собственника являются уникальными и предполагают высокие затраты (например, в случае строительства информационного центра), то отношение к выполнению условий сертификации будет более строгим, так как системам специального назначения, соответствуют свои собственные уникальные решения в плане экологичности. С другой стороны, если вы проектируете стандартное здание (офис, торговое предприятие или жилое здание) с современными проектными решениями (высококачественным фасадом, системой ОВК, системой освещения и т. п.) тогда вы, вероятно, уже включили несколько элементов экологичности в проект и находитесь на пути к зелёной сертификации здания. Отсутствие взаимозависимости между значимостью баллов по критериям различной оценки. Большинство участников проекта не осознают того, что нет взаимозависимости между значимостью баллов, полученных за критерий, и стоимостью затрат.
Объекту могут присвоить баллы за установку системы возобновляемой энергии, что потребует значительных инвестиций. Однако, проекту может присвоить такое же количество баллов и при меньших затратах, просто за расположение вблизи остановок общественного транспорта или за использование инновационных методов управления строительством, а также за поощрение людей (живущих или работающих рядом), которые совместно пользуются одним автомобилем.
Оптимизация или отсутствие затрат на разработку проекта. Как и в любом проекте, на общую стоимость сертификации значительно повлияет тот факт, имела ли место оптимизация затрат на зелёную сертификацию. Например, из 110 возможных баллов для сертификации по системе LEED проект должен получить 40 баллов, 50 баллов – для «Серебряного» сертификата и 60 баллов – для «Золотого». Это означает, что существует множество комбинаций для того, чтобы заработать общее количество баллов. Определение стратегии зелёной сертификации с таким сочетанием баллов позволит минимизировать затраты.
Размер здания. С увеличением размера здания может иметь место эффект масштаба и экономия затрат на зелёное проектирование и строительство. В результате, общая стоимость зелёной сертификации в процентном отношении окажется ниже. Аналогичным образом, стоимость консультационных услуг не будет увеличиваться линейно в зависимости от размера проекта. Административные расходы, связанные с сертификацией, также снизятся.
Версии стандартов зелёного строительства. В ранних версиях стандартов зелёных зданий (LEED 2009) – менее строгие требования по сравнению с поздними версиями (LEED v4 2014), и стоимость сертификации для девелоперов соответственно будет ниже.
Целый ряд стратегий можно использовать для получения зачёта в той же категории. Стандарты зелёного строительства основываются на результатах в том смысле, что они определяют цели, но не указывают, каким образом их следует достигать в ходе осуществления проекта. Например, категория зачёта LEED, касающаяся ливневого стока, требует увеличения инфильтрации дождевой воды на площадке. А способы достижения этого требования выбирают уже разработчики и собственники проекта. Одним из способов увеличения инфильтрации является установка зелёной крыши, но это потребует дополнительных вложений. Однако того же уровня инфильтрации можно достичь, применив пропускающие влагу тротуары на искусственном ландшафте проекта.
Местоположение и инфраструктура могут увеличить или снизить стоимость зелёной сертификации. Расположение объекта, его близость к остановкам общественного транспорта и производителям материалов, а также тот факт, что строительство ведётся на ранее обустроенных участках, может существенно повлиять на количество баллов. В других случаях пришлось бы зарабатывать, применяя дорогие инженерные и проектные решения.
Если переменные факторы не поняты собственником строительного объекта, то ошибочные предположения относительно стоимости сертификации могут погубить зелёный проект, который на самом деле способен удовлетворить большинство требований сертификации при затратах гораздо ниже ожидаемых.
В российской строительной индустрии пока ещё мало данных о дополнительных затратах на зелёное строительство, хотя в Соединённых Штатах и Европе эта область активно изучалась. Хорошо известно исследование*, проведённое Дейвисом Ленгдоном в 2004 году, в котором рассмотрена стоимость 60 учебных корпусов в Калифорнии (43 здания – без учёта LEED и 17 – по системе LEED). В результате было обнаружено, что разница в стоимости между двумя группами является незначительной. Если стоимость объектов по системе LEED составляла в среднем 3 820 долл. США за м2, то для проектов, не учитывавших требования LEED – 3 660 долл. США за м2, т. е. разница невелика. Кроме того, в ходе исследования установлено, что многие проекты в соответствии с требованиями LEED на самом деле стоили меньше, чем другие (рис. 1).
В ходе другого исследования, проведённого Управлением служб общего назначения (GSA) в 2004 году, рассматривалась стоимость сертификации LEED в отношении зданий суда, построенных в США. Подсчитано, что увеличение цены находилось в диапазоне от 0,3 % (простая сертификация LEED) до 8,1 % (на «Золотой» сертификат LEED) от общей сметы проекта. Аналитики GSA пришли к выводу, что в среднем увеличение стоимости при получении «Серебряного» сертификата LEED составляет около 3 %**.
Как получить LEED -сертификат (заработать баллы) и каковы ожидаемые затраты для получения этих баллов? Оценка проекта была успешно завершена в соответствии с версией LEED 2009. Сейчас проект находится на этапе строительства, и цель состоит в том, чтобы получить окончательную сертификацию в рейтинге «Серебро» или «Золото». Общий бюджет проекта составляет приблизительно 33 млн долл. США, плюс стоимость сертификации. Ниже представлены критерии зачётов по LEED, уже полученные или ожидаемые после оценки проекта, а также предполагаемые затраты на каждое усовершенствование в проекте или дополнительную деятельность.
Дополнительная стоимость зелёной сертификации и строительства здания составляет 1,15 % от общего бюджета проекта. Однако эту сумму не следует воспринимать как истинную цену зелёной сертификации. Она, по сути, является дополнительным вложением средств, которое владелец должен сделать для того, чтобы сертифицировать этот проект в соответствии с LEED, и добавлением к тем компонентам, касающимся экологичности, которые уже существуют в проекте. Некоторые элементы, удовлетворяющие требованиям LEED или BREEAM, уже включены в проектную документацию, а застройщики могут об этом не знать. Для того чтобы снизить стоимость проектирования и строительства в соответствии с LEED, застройщик может выбрать целый ряд существующих стратегий. В данном проекте – заполнение всех форм по LEED было возложено на проектировщиков и специальных консультантов.
Стоимость сертификации снизилась благодаря привлечению на раннем этапе к процессу проектирования девелопера и строительной организации. Например, эксплуатирующая организация обязалась предоставить 20 %-ную скидку от стоимости парковки для топливосберегающих автомобилей.
Аналогичным образом, некоторые требования по зачётным критериям были включены в обязанности назначенного подрядчика. Зачёты подрядчика могут иметь и очень низкую цену (и даже бесплатно), если подрядчик достаточно компетентен. Хотя эти баллы являются косвенными затратами для девелопера, такая стратегия ещё больше снизила стоимость зелёной сертификации. Для компенсации баллов подрядчика не потребовалось применение дорогостоящих технических решений (энергоэффективное остекление) и сертифицированных пород древесины. Более того, указав некоторые требования LEED в проектной и тендерной документации, застройщик практически уже выбирал подрядчика, который удовлетворяет требованиям LEED по самым низким расценкам. Команда, работавшая над проектом, провела анализ рентабельности дорогостоящих технических решений. Технологии, не оправдавшие затрат на дополнительные преимущества, были отклонены на этапе концепции проекта.
Фотоэлектрические панели, могли дать дополнительные баллы, но рядом стоящее более высокое строение затеняет проектируемое здание, что создаёт препятствия для генерации электроэнергии. Если бы собственник исходил из «правила буравчика» (правило приближенного расчёта) и предположил, что дополнительная стоимость за зелёный проект и строительство в соответствии с LEED будет, скажем, 8, 4 или 2 %, тогда он бы переоценил действительные дополнительные вложения и отказался от проекта. К счастью, тщательный анализ не допустил такой переоценки, и проектная группа приняла необходимые меры оптимизации.
На российском строительном рынке ещё не накоплены необходимые данные о стоимости зелёных строений, поскольку число таких зданий пока невелико – всего 26. Частная консультативная служба SPC Solutions (Москва) провела исследование с опросом подрядчиков о зелёных зданиях. Подрядчики играют важную роль в развитии зелёного строительства и активно участвуют в проектах. Поэтому результаты этого исследования важны и отражают общее восприятие участников строительного рынка на стоимость зелёных зданий в России. Представителей подрядных организаций спросили о том, сколько, по их мнению, стоят зелёные здания. Предлагалось шесть вариантов ответа (от 1 до 18 %).
Ответили 14 подрядчиков, в основном, международных фирм, работающих Москве и Санкт-Петербурге, т. е. там, где расположены почти все сертифицированные здания. Оказалось, что в проектах зелёного строительства в России задействованы 57 % участников рынка (рис. 2.). Три подрядчика включены в список 150 лучших международных подрядных организаций (по версии журнала Engineering News Record). Места в списке распределяются на основании данных о товарообороте. Участники исследования – это топ-менеджеры и директора технических отделов (рис. 3.) По мнению подрядчиков, зелёная сертификация может добавить от 7 до 10 % к бюджету проекта, хотя в среднем наценка составляет 8,5 % (рис. 4.)
Результаты исследования можно истолковать по-разному. Во-первых, можно сделать вывод, что мнение подрядчиков о том, что надбавка на стоимость зелёных зданий составляет в среднем 8,5 %, является правильным и отражает высокие затраты, связанные с проектированием и строительством зелёных зданий в России (рис. 5.).
Однако автор данной статьи склонен не согласиться с таким пониманием результатов исследования. Российские нормы и стандарты в области строительства столь же строгие, а иногда и строже, чем нормы и стандарты США, которые используются в системе LEED. Хотя стоимость строительства в России, как известно, выше, чем на многих других рынках. Это не обязательно отражает относительную стоимость зелёного проектирования и строительства в процентном отношении.
Более того, зелёные проекты в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, обычно находятся в лучшем положении для получения баллов для сертификации, чем большинство проектов в США. Например, многие объекты в США расположены в тех местах, где города разрастаются за счёт сельской местности и строения рассредоточены, в то время как согласно системе LEED требуется определённая плотность застройки в населённых пунктах.
Организация LEED присуждает баллы тем проектам, которые осуществляются в населённых пунктах, где обеспечена доступность общественного транспорта. Этот аспект является слабым местом урбанизированной структуры США, где жители, в основном, пользуются автомобилями.
|
|
|
|
Аналогичным образом LEED присваивает баллы и тем объектам, которые находятся в шаговой доступности от предприятий социального и бытового обслуживания (ресторанов, магазинов, почты и др.). Это ещё одна слабая сторона большинства городских образований США, т. к. большинство таких предприятий расположены в крупных торговых центрах, а добраться до них можно только на автомобиле. В России же, напротив, площадки для зелёных зданий, как правило, находятся в густонаселённых районах Москвы и Санкт-Петербурга, городах, где обычно много предприятий социального и бытового обслуживания, а остановки общественного транспорта и станции метро находятся неподалёку. Таким образом, зелёные здания в Москве и Санкт-Петербурге могут заработать несколько баллов LEED, по крайней мере, так же легко, как и здания в США.
Не соглашаясь с мнением, которое излагается в начале этого раздела, автор статьи утверждает, что существует значительная предвзятость относительно стоимости зелёных зданий на российском рынке, и многие профессионалы в области недвижимости считают, что они стоят гораздо дороже, нежели на самом деле.
Зелёные строительные стандарты, такие как LEED и BREEAM, неизвестные для многих в строительной индустрии формирующихся рынков, прежде всего, ассоциируются с дорогостоящими экологичными конструктивными особенностями, такими как фотоэлектрические панели, зелёные крыши или отделочные материалы, произведённые частично из вторичного сырья, или с использованием низколетучих органических соединений (некоторые химикаты, которые содержатся в большинстве красок, грунтовок и клеев). Большинство зачётных категорий LEED и BREEAM предлагают множество практически осуществимых и разумных альтернатив для проектировщиков и подрядчиков, которые дадут возможность получить баллы и сделать застройку экологичной, используя менее дорогие и достаточно практичные опции.
С другой стороны, вышеизложенные размышления о стоимости зелёного проектирования и строительства, а также результаты исследований и пример из практики, описанный выше, не следует понимать так, что все зелёные здания будут увеличивать стоимость на 4 % или меньше. Зелёное здание может на самом деле стоить дороже обычного на 10 % и более. В настоящей статье наглядно продемонстрированы следующие аспекты зелёного строительства:
По мере того, как зелёное строительство в российской индустрии будет развиваться, аналогичные исследования и анализ их результатов, проводимые на большем количестве объектов, прольют больше света на эту важную, но хлопотную проблему для девелоперов. В частности, важную роль в деле более глубокого понимания возможной стоимости зелёных зданий на российском рынке и того, как эта цена может быть оптимизирована, будут играть проектировщики. ●
Автор статьи выражает благодарность всем представителям подрядных организаций, которые приняли участие в этом исследовании.
* Davis Langdon. Cost of Green Revisited, Reexamining the Feasibility and Cost of Sustainable Design in the Light of Increased Market Adoption, 2007
** U.S. General Services Administration LEED Cost Study, Final Report by Steven Winter Associates, Inc., October 2004
