Зелёный офис Jones Lang LaSalle

Приоритетными задачами проекта стали формирование позитивного духа и создание комфортной и здоровой рабочей среды для сотрудников и клиентов компании. В результате проект офиса первым в России получил одновременно два престижных международных сертификата – LEED «Золотой» и BREEAM «Хорошо».

Российская штаб-квартира Jones Lang LaSalle располагается в корпусе «Лето» бизнес-центра «Вивальди Плаза». В рамках договора аренды компания занимает 2 600 м² на 10‑м и 11‑м этажах здания.

Офисно-гостиничный комплекс «Вивальди Плаза»: архитектурные и инженерные решения

Комплекс состоит из нескольких высокотехнологичных зданий с организованной комфортной и современной рабочей средой и расположен в одной из главных деловых зон столицы, на пересечении основных городских магистралей: Садового кольца и набережных Москвы-реки. «Вивальди Плаза» построен по проекту Сергея Киселева в 2012 году на территории бывшей промышленной зоны (ранее на ней находился Московский фурнитурный завод).

Использование вторичных промышленных земель для редевелопмента является главным принципом устойчивого развития территорий. По завершении строительства комплекс полностью преобразил район застройки и создал среду, благоприятную для горожан и сотрудников центра.

В плане выбора участка под застройку и расположения комплекс отвечает всем требованиям экологических стандартов. До места работы можно быстро добраться на таких видах общественного транспорта, как метро, автобус, железнодорожный вокзал, трамвайная линия – все в пятиминутной доступности. Кроме того, рядом с центром располагается необходимая инфраструктура: рестораны, кафе, аптеки, банки, салоны красоты, почтовые и курьерские службы, парк и музей. Было отмечено, что при переезде в новый офис сотрудники компании сократили использование своего автотранспорта для совершения личных и деловых поездок.

Архитектура здания способствует достижению высоких показателей по эргономике пространства и энергоэффективности. Это и окна высотой от пола до потолка, обеспечивающие естественную освещенность, и узкие поэтажные планировки, оптимально организующие пространство, и размещение основных рабочих зон вдоль окон. Кроме того, здания комплекса удачно сориентированы по сторонам света и относительно друг друга, что позволяет оптимально использовать естественное освещение и не повышать затраты на кондиционирование воздуха. Сплошное остекление фасадов комплекса отражает панораму мегаполиса и придает облику «Вивальди Плаза» легкость и воздушность, характерные для произведений великого композитора. Зеленый ландшафт и простор внутреннего двора в сочетании с яркой архитектурой располагают к продуктивной работе и творчеству.

_{Офис компании Jones Lang LaSalle}

Все инженерные системы централизованы. В зданиях применены система вентиляции с механическим побуждением, центральная вытяжная установка и чиллеры. При этом оптимизация энергопотребления базового здания происходит из-за размещения отдельных вентиляционных установок на каждом этаже.

Это позволяет снижать длину воздуховодов в системе и способствует уменьшению сопротивления воздуха, что в свою очередь напрямую сказывается на потребности в электроэнергии на вентиляцию.

Концепция офиса

При проектировании офиса Jones Lang LaSalle руководство компании ставило цели по выходу на новый уровень организации качества и комфорта для сотрудников. В концепции офиса основной акцент сделан на свет: панорамное остекление помещений позволило команде дизайнеров максимально использовать возможности естественного освещения, а также повысить эффективность искусственного света за счет интеллектуальной системы управления.

 
 _{Панорамное остекление помещений}

Сертификация

Проектом предусмотрено соответствие двум системам оценки: корпоративная политика компании предписывает сертифицировать все офисы по системе LEED, а решение учитывать также и BREEAM обусловлено высоким статусом стандарта на российском рынке.

Инновационный проект офиса можно отнести к исследовательской деятельности с целью определения оптимального решения, соответствующего обоим стандартам. До начала проектных работ был проведен детальный анализ критериев BREEAM Europe Commercial SD 5066 и LEED Commercial Interiors. Для реализации были выбраны критерии, которые в этих системах совпадают (например, близость транспорта, доступность услуг и сервисов, энергоэффективность освещения и автоматизация, сокращение водопотребления, альтернативные виды транспорта – порядка 18 % всех критериев, подходящих к зданию), а также взаимодополняющие друг друга критерии (в частности, учет энергии и воды, ввод в эксплуатацию – порядка 23 % всех критериев).

Наиболее сложно комбинировать одинаковые критерии, к оценке которых BREEAM и LEED подходят по-разному.

Например, в LEED есть критерий управления освещением, который предписывает расчет процента автоматизированного освещения к основному при помощи общего объема подключенных мощностей. BREEAM подходит к формулированию критерия совершенно иным способом: необходимо, чтобы до 90 % площадей имели автоматические контроллеры освещения, при этом непринципиально, какие датчики выбраны – освещенности или присутствия. В офисе автоматизировано 100 % освещения.

Индивидуальное управление температурными параметрами и освещением на рабочем месте

Достижению баллов в рамках бюджета способствовали местная система контроля (все датчики работают локально, без подключения к общей системе автоматизации) и решение от поставщика подвесных светильников для рабочего освещения (в осветительные приборы вмонтированы датчики освещенности и присутствия, а также имеется ручной контроль каждого отдельного прибора).

_{Для удобства велосипедистов предусмотрены душевые кабины и места для хранения одежд}

Ключевые особенности проекта

Среди ключевых «зеленых» особенностей офиса, помимо автоматизации энергоэффективного освещения, можно выделить, в частности, наличие велопарковок для сотрудников.

Решение устанавливать парковки основывалось на предварительном опросе сотрудников и подтверждении их желания использовать велотранспорт в рамках разработанного транспортного плана. Действительно, за первый (с момента обустройства офиса) летний сезон было зафиксировано, что сотрудники приезжают в офис на велосипеде и используют велопарковки. Для удобства велосипедистов в офисе Jones Lang LaSalle также предусмотрены душевые кабины и места для хранения одежды.

При проектировании разработчики большое внимание уделили созданию комфортных условий для сотрудников компании. В офисе предусмотрен индивидуальный контроль за температурными условиями и освещенностью рабочего пространства, все рабочие места обеспечены естественным освещением, снижена эмиссия летучих органических соединений, обустроены зоны для неформального общения и организована новая умная система печати.

Собственник здания отнесся лояльно к решению арендатора сертифицировать офисное пространство. Были согласованы не только дополнительные зеленые изменения (размещение велопарковок у входа), но и энергоэффективные решения по освещению.

Результаты проделанной работы

Осенью 2013 года было проведено небольшое исследование, направленное на оценку результатов по полученным показателям экономии. Выяснилось, что оплата электричества снизилась в среднем на 43 % (экономия до 24 000 долл. США в год).

Дополнительные затраты на «озеленение» офиса составили 4,8 % от строительного бюджета проекта, а период окупаемости этих инвестиций – около 6 лет. Наиболее важно то, что применение стандартов BREEAM и LEED способствует внедрению комплексного подхода, который учитывает синергию всех качественных показателей данного офиса – экономичность, создание благоприятной, мотивирующей и здоровой среды, снижение воздействия строительства на окружающую среду. По опыту автора статьи, после переезда в новый офис мотивация сотрудников повысилась, а рабочие часы стали проходить с большей продуктивностью.

Ключевым фактором успеха проекта стало принятие решения о строительстве нового офиса с учетом экологических требований на самом раннем этапе. Архитекторы и инженеры приняли во внимание все требования стандартов в своих проектах, что не только облегчило работу с подрядчиком, но и позволило добиться оптимальных результатов с учетом множества параметров (бюджет и сроки, корпоративные требования к отделке и безопасности, зеленые нормы и высокие требования к эстетической составляющей).

Выводы

Подводя итог, можно предложить следующие рекомендации для тех, кто планирует организовать свой зеленый офис.

1. Разработка экологической стратегии офиса на раннем этапе. Уже с момента получения предварительных планировок пространства желательно начать работу над проектом.

При этом необходимо привлекать к работе всех участников проектной команды, в том числе генерального подрядчика и ключевых поставщиков, что поможет найти наиболее эффективные и реализуемые идеи. Неизменным условием успеха проекта является также вовлеченность высшего менеджерского состава в процесс принятия решений по реализации экологической стратегии.

2. Выбор места для размещения офиса. Этот фактор может стать решающим для достижения желаемого результата. Основные моменты, которые следует учитывать, – это расположение здания по отношению к общественному транспорту, наличие зеленого сертификата, форма здания и его размещение по отношению к сторонам света, остекление и размер окон, геометрия пространства.

Компания является участником различных экологических программ

3. Акцент на тех системах, которые входят в зону ответственности арендатора. Например, при проектировании стоит обратить внимание на освещение, распределение тепловой энергии и воздуха и выбор материалов.

4. Правильный ввод в эксплуатацию. Это является важной частью сертификации. Без грамотной настройки и организации процесса система будет работать неэффективно, при этом важно учитывать требования заказчика к проектируемым системам. Для настройки системы на эффективную работу можно провести обучение сотрудников правилам эксплуатации помещения, чтобы предотвратить типичные ошибки, например проветривание при включенном кондиционере.

5. Наличие желания реализовать проект, несмотря на возможные сложности. Мотивация всех участников проекта, а также их опыт и специализация в области зеленых технологий значительно упростят работу команды проекта, а также снизят расходы заказчика. ●