Правила успешной эксплуатации
Сергей НикитинОт службы эксплуатации зависят эффективность работы инженерного оборудования, качество микроклимата, состояние подъезда – все то, что может создать нам неудобства. О том, как можно обеспечить комфортную среду обитания в доме и с какими задачами при этом приходится сталкиваться, рассказывает опытнейший специалист в области эксплуатации Сергей Никитин.
Искусство эксплуатации инженерного оборудования подразумевает наличие у специалиста глубоких познаний не только основного предмета, но и всех смежных областей инженерного обеспечения зданий.
Не может быть высококлассным специалистом-эксплуатационником, к примеру, инженер-электрик, который досконально освоил лишь свою специальность. Помимо этого, необходимо изучить насосное оборудование, его конструкцию, принцип работы, потребляемые токи, знать автоматизацию, слаботочные системы, противопожарную автоматику и др. Причем в любом случае инженер службы эксплуатации должен разбираться во всех этих системах лучше рабочего соответствующей профессии.
Второе важное качество, которым должен обладать специалист службы эксплуатации, – это умение сохранять спокойствие в случае возникновения критических ситуаций с инженерным оборудованием. Любое принятое в стрессовой ситуации неправильное решение приводит к существенным финансовым потерям. И третье качество – умение всегда корректно и вежливо общаться с людьми.
Отличный специалист службы эксплуатации обладает всеми приведенными выше качествами. Но они неравнозначны: основным является все же великолепное знание предмета. Если специалист не умеет корректно общаться с людьми, он просто выводится за рамки такого общения; отсутствие контакта с жильцами не мешает оставаться им хорошими техническими специалистами, но уже не отличными.
Зачастую в экстраординарной ситуации напряженность создают именно жильцы. Например, в диспетчерскую поступает заявка о протечке в квартире. Прибыв на место, специалисты службы эксплуатации выясняют, что в нескольких расположенных выше квартирах никого нет. При этом жильцы заливаемой квартиры начинают нервничать, Второе важное качество, которым должен обладать специалист службы эксплуатации, – это умение сохранять спокойствие в случае возникновения критических ситуаций с инженерным оборудованием. Любое принятое в стрессовой ситуации неправильное решение приводит к существенным финансовым потерям.
Вначале открываются этажные распределительные шкафы, и определяется наличие или отсутствие расхода воды в системе водоснабжения запертых квартир верхних этажей. Если в квартире есть расход воды, то с высокой долей вероятности можно предположить, что сорвало гибкую подводку либо не закрыт кран при плохой работе перелива. Если расхода воды на водоснабжение в квартире нет, то останавливается отопление. В случае если это не приводит к прекращению протечки, останавливаются циркуляционные стояки системы горячего водоснабжения, к которым присоединены полотенцесушители.
Все эти действия достаточно логичны и просты. Парадокс состоит в том, что в стрессовой ситуации, когда владелец квартиры психологически «давит» на оперативный персонал (рабочих), этот известный всем сотрудникам и, более того, неоднократно примененный на практике алгоритм действий до прибытия на место аварии инженера не выполняется.
Интересно, что от инженера в данном случае даже не требуется лично го участия в устранении последствий аварии, он просто вежливо и твердо пресекает попытки жильцов вмешаться в работу оперативного персонала (фактически переключает на себя внимание жильца). Выведенный из стрессовой ситуации оперативный персонал быстро локализует аварию.
Ряд проблем, с которыми сталкивается служба эксплуатации, зарождаются еще на стадии проектирования и строительства здания. Специалисты иногда бывают очень недовольны вмешательством в свою работу эксплуатирующих компаний и невозможностью в связи с этим своевременно сдать объект. На деле эксплуатационники требуют от данных специалистов только должного выполнения проектирования и других работ с учетом имеющегося опыта эксплуатации аналогичных объектов недвижимости.
К сожалению, очень часто в таких ситуациях передача законченного объекта в эксплуатацию происходит по модели «как есть», и тогда компании, обслуживающие объект, пытаются реализовать заложенные в проекте принципы.
Задача эксплуатирующей компании не помешать другим участникам строительного процесса, а оказать им своевременную поддержку. Как правило, расходы на оперативное и высококачественное выполнение проекта оказываются намного меньше возможных последующих штрафов.
Чаще всего проблемы возникают не на этапе проектирования, а во время строительства. Проектировщики обязаны придерживаться технического задания, а строительно-монтажные организации позволяют себе отойти от проекта, например оборудование заменяется на более дешевые аналоги низкого качества.
Ситуацию может кардинально изменить введение в практику строительства сопровождения объекта эксплуатирующими организациями. Речь идет об авторском надзоре за реализацией проекта. Ранее он был закреплен на законодательном уровне. Проектировщик должен быть в первую очередь заинтересован в этом, поскольку от того, как отзываются о доме те или иные люди и организации, заселяющие здание, зависят его репутация и востребованность.
Еще одно решение подобных проблем – это вход службы эксплуатации на строящийся объект за 6–10 месяцев до передачи здания эксплуатирующей компании или государственной комиссии.
|
|
| ЦТП жилого комплекса «Воробьевы горы» |
А это, в свою очередь, и вызывает в большинстве случаев недовольство. Не секрет, что именно в этот момент строители часто пытаются скрыть свои ошибки за косметическими доработками, за отделкой, могут представить акты скрытых работ, которые фактически не были выполнены.
Ранний вход службы эксплуатации на объект позволяет с большей вероятностью выявить возможные недочеты и предъявить их строителям для устранения, тем самым избежав последующих серьезных аварий. Чем лучше выполнены работы в здании, тем проще его дальнейшая эксплуатация. Все незамеченные недочеты придется исправлять силами специалистов-эксплуатационников, что гораздо сложнее.
В опыте службы эксплуатации есть примеры, когда приходилось повышать энергоэффективность уже построенного объекта. В частности, несколько лет назад одна турецкая компания построила малоэтажный дом, фактическое потребление которого доходило до 300 Гкал за месяц.
Владелец вынужден был постоянно выплачивать штрафы теплоснабжающей организации за завышение показателей на обратном трубопроводе теплосети. Служба эксплуатации выявила проблему и исправила ситуацию с перерасходом теплоты и неправильным ее потреблением.
В результате итоговый расход был снижен до 100 Гкал за месяц. Данный опыт наглядно продемонстрировал владельцу необходимость передачи ЦТП или ИТП эксплуатирующей организации сразу же после ввода здания в эксплуатацию. В данном случае выиграли и застройщик, и жильцы дома.
Принимая скрытые работы по любой из инженерных систем, служба эксплуатации составляет акты в трех экземплярах, один из которых обязательно хранится в паспорте квартиры. Любые разногласия между представителями эксплуатирующей компании и владельцем квартиры желательно зафиксировать соответствующей записью в акте, который станет подтверждающим документом в спорной ситуации при рассмотрении дела в суде. Иначе вся ответственность за произошедшее, вероятнее всего, ляжет на эксплуатирующую компанию.
В заключение хотелось бы упомянуть еще об одной проблеме – сложившейся в данных экономических условиях ситуации с обслуживающим персоналом. Чаще всего при возникновении нештатной ситуации страдает именно он, а не система менеджмента, которая должна в первую очередь нести ответственность. К сожалению, жильцы, как правило, обращают внимание только на конечный результат. Управляющие сокращают прежде всего не тех, кто плохо организовал процесс, а уборщиков, сантехников, электриков – всех тех, кто обеспечивает нормальное состояние здания. Вместо грамотного управления менеджмент может постоянно набирать и увольнять линейный персонал, но это не решит проблем, связанных с чистотой в здании и работоспособностью всех его инженерных систем. В конечном итоге сам менеджмент попадает в созданную им ловушку.
|
ОБ АВТОРЕ |
|
Сергей Никитин – начальник отдела главных специалистов службы эксплуатации, лауреат премии НП «АВОК» «За успехи в инженерном искусстве». |
